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Aree edificabili pertinenziali senza Imu solo se accatastate con l’immobile

Aree edificabili pertinenziali senza Imu solo se accatastate con l’immobile
Per evitare la tassazione da gennaio va presentato il Docfa entro oggi
Il terreno è tassabile dalla data di approvazione dello strumento urbanistico
Aree edificabili pertinenziali al fabbricato esenti solo se accatastate unitamente a questo. Se si vuole evitare la tassazione già da gennaio, dunque, occorre presentare il Docfa entro oggi. Il valore di mercato delle aree inoltre è individuato alla data dell’adozione dello strumento urbanistico, se ciò avviene in corso d’anno. Ne consegue che non vi sono più dubbi sul fatto che l’attribuzione di edificabilità ha efficacia immediata e non più differita all’anno successivo. La nuova Imu approvata con la legge di Bilancio 2020 modifica sensibilmente l’imposizione delle aree edificabili rispetto al recente passato.

Le aree pertinenziali

In base all’articolo 1, comma 741, lettera a), della legge 160/2019, la nozione di fabbricato comprende anche l’area di sedime dello stesso nonché «quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente». Rispetto alla nozione previgente, il riferimento sia alla qualificazione urbanistica della pertinenza sia al requisito dell’accatastamento unitario è del tutto nuovo.

Per comprendere la portata della modifica, occorre richiamare la giurisprudenza di vertice che si è formata in passato. Il problema riguarda le aree scoperte aventi natura edificatoria sulla base degli strumenti urbanistici vigenti. Se le aree fossero qualificabili come pertinenziali al fabbricato, le stesse non sarebbero imponibili autonomamente, in quanto ricomprese nella rendita del fabbricato. Si tratta allora di stabilire in presenza di quali condizioni il suolo può essere considerato pertinenziale.

La Cassazione, chiamata a dirimere la questione, ha adottato una posizione molto rigorosa. Si è infatti asserito che, al fine di provare la natura pertinenziale, occorrono: a) l’indicazione in dichiarazione dell’area; b) l’asservimento della stessa a servizio o ornamento del fabbricato; c) l’impossibilità di una diversa destinazione senza radicali trasformazioni (sentenza 10232/2018). Sebbene la modalità di iscrizione in Catasto fosse ritenuta tendenzialmente irrilevante, i requisiti di cui sopra, soprattutto l’ultimo, apparivano già eccessivamente restrittivi. Basti pensare, ad esempio, al giardinetto di casa che, a stretto rigore, non richiede una “radicale trasformazione” per mutare destinazione d’uso. Con la legge di Bilancio cambiano di molto i termini della questione. La tipologia pertinenziale delle aree edificabili viene infatti a dipendere dalla loro tipizzazione urbanistica come tali e dall’iscrizione unitaria in Catasto con il fabbricato. Sotto il primo profilo, va detto che non sempre dall’esame degli strumenti urbanistici è dato desumere con chiarezza la qualificazione delle unità in questione. Il secondo elemento invece, ove non sussistente, deve essere attuato quanto prima, se si vuole evitare la tassazione come area edificabile. Al riguardo si ricorda che il possesso avente durata superiore alla maggior parte del mese conta come un mese. Ne deriva che se si procede all’accatastamento unitario, con il Docfa, entro oggi, l’area risulterà esente già da gennaio.

L’efficacia dell’edificabilità

L’altra novità riguarda la determinazione del valore delle aree e con essa la decorrenza dell’attribuzione della qualifica di edificabilità. In passato, era previsto che la base imponibile fosse quantificata sulla base del valore al 1°gennaio di ciascun anno. Tale previsione ha dato origine a un discutibile orientamento di Cassazione secondo cui, in caso di adozione del Prg in corso d’anno, la modifica di qualità del suolo, da terreno agricolo a area edificabile, decorreva dall’anno successivo (Cassazione 2901/2017). Ciò in quanto al 1° gennaio dell’anno di adozione l’area non era ancora edificabile.

Con la legge di Bilancio si dispone invece che il valore imponibile sia individuato al 1° gennaio ovvero, se successiva, alla data dell’adozione degli strumenti urbanistici. Ne consegue che non possono esservi più dubbi sul fatto che il mutamento di qualifica dell’area è immediato e non differito. Ma la medesima considerazione deve valere con riferimento alla totalità di variazioni urbanistiche che potrebbero incidere sul valore del suolo. Si pensi ad esempio al rilascio del permesso di costruzione in corso d’anno. Anche in questo caso, l’incremento di valore che ne deriva dovrebbe avere efficacia immediata.

By | 2018-12-26T13:11:19+00:00 dicembre 26th, 2018|Commenti disabilitati su Registrati