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amministratore che non impedisce rovina del condominio

Sanzione per l’amministratore che non impedisce la rovina dell’edificio
di Giulio Benedetti

L’art. 677 c.p. prevede una sanzione amministrativa nei confronti del proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina , ovvero di chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell’edificio o della costruzione e che ometta di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo. La stessa sanzione di applica a chi , avendone l’obbligo , omette di rimuovere il pericolo cagionato dall’avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione. Tuttavia , nei confronti degli stessi soggetti che tengano tali condotte, è prevista la sanzione penale se da tali fatti deriva un pericolo per le persone.
Nel condominio il soggetto tenuto ad impedire la rovina dell’edificio è l’amministratore che, per l’art. 1130 c.c., ha un potere di signoria sulle parti comuni per renderle fruibili dai condomini e per intervenire a compiere gli atti conservativi sui relativi diritti. Il principio per cui chi esercita il potere dominicale e dispositivo sulla cosa è parimenti tenuto ad impedirne la rovina ( un grande potere implica pari responsabilità) è stabilito dalla Corte di Cassazione ( sent. n. 10549/2019) la quale dichiarato inammissibili i ricorsi di alcuni eredi avverso una sentenza che li aveva condannati per la contravvenzione dell’art. 677 c.p..
I ricorrenti erano stati condannati perchè , in qualità di proprietari, non impedivano la rovina dell’edificio ereditato ed omettevano di fare eseguire i lavori necessari alla tutela dell’incolumità pubblica. La sentenza afferma che il soggetto attivo indicato dall’art. 677 c.p. non è soltanto il proprietario dell’immobile , ma anche chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell’edifico e della costruzione. La giurisprudenza (sent .n. 46385/2015) ha sempre affermato la natura di reato proprio della predetta contravvenzione , ma ha variamente indicato la seconda ipotesi di destinatario del precetto nella persona dell’amministratore di condominio , o nel condòmino anche se la minaccia di rovina non provenga dalla sua porzione di proprietà individuale , e quindi in figure che , seppure non riconducibili ai proprietari, sono ugualmente tenute ad un obbligo di manutenzione del bene . Invero in tali ipotesi quella che prevale è la tutela dell’interesse pubblico all’incolumità delle persone nei luoghi di pubblico passaggio.
La sentenza sostiene che sotto il profilo penale dell’art. 677 c.p. sono obbligati alla conservazione dell’edificio anche i chiamati all’eredità in funzione della loro relazione con il bene pericolante , sia pure in via provvisoria e salva la diversa ripartizione degli oneri civilistici in sede civile. La sentenza n. 46385/2015 enuncia il principio per cui l’amministratore condominiale riveste la specifica posizione di garanzia , prevista dall’art. 40 capoverso c.p., che gli impone di attivarsi al fine di rimuovere la situazione di pericolo per l’incolumità dei terzi ed integrata dalla vetustà del rivestimento dell’edificio condominiale, tale da provocare la caduta di calcinacci e parti del rivestimento, fonti di pericolo per i passanti.
L’art. 1130 n. 4 c.c. è interpretato dalla Corte di Cassazione nel senso che sull’amministratore grava il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell’edifico, a prescindere dalla specifica autorizzazione dei condòmini ed a prescindere che si versi in atti cautelativi ed urgenti. Dall’art 1135, ultimo comma , c.c. si evince che l’amministratore ha la facoltà di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria , nel caso rivestano carattere di urgenza , dovendo in seguito informare l’assemblea.
Pertanto la Corte di Cassazione formula i seguenti principi:
1) L’amministratore di condominio riveste una posizione di garanzia, che discende dalla legge, per il potere attribuitogli dalle norme civilistiche di compiere atti di manutenzione e gestione delle cose comuni e di compiere atti di amministrazione straordinaria, anche in assenza di deliberazioni assembleari. Da ciò deriva la sua responsabilità per l’omessa rimozione del pericolo cui si espone la pubblica incolumità di chiunque acceda in quei luoghi e per l’eventuale danno che è derivato causalmente dalla situazione di pericolo;
2) l’amministratore di condominio, per andare esente da responsabilità penale deve intervenire sugli effetti , anziché sulla causa della rovina, vale a dire che deve prevenire la specifica situazione di pericolo prevista dalla norma incriminatrice interdicendo , ove ciò sia possibile, l’accesso o il transito nelle zone pericolanti. L’amministratore condominiale non sarà imputabile , al fine di non incorrere in una sorta di responsabilità oggettiva non ammessa dal nostro ordinamento giuridico, laddove , di fronte all’immobilismo dell’assemblea, si adoperi per impedire che la parte pericolante dell’edifico pGiulio Benedetti

By | 2018-12-26T13:11:19+00:00 Dicembre 26th, 2018|Commenti disabilitati su Registrati

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