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Dalle abitazioni al leasing:
qualche limitazione al beneficio

L’estromissione agevolata dal regime di impresa, dal 1° gennaio al 31 maggio 2020, è applicabile «indistintamente» agli immobili strumentali per «natura» e per «destinazione». In particolare, sono strumentali «per natura» gli immobili rientranti nei gruppi catastali B, C, D, ed E e nella categoria A/10 qualora la destinazione a ufficio sia prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria. Nel caso di strumentalità per natura, l’estromissione è possibile anche se il bene non è utilizzato direttamente, perché dato in locazione o comodato a terzi. Per quanto riguarda, invece, gli immobili strumentali «per destinazione», l’agevolazione troverà applicazione per i terreni e i fabbricati utilizzati dall’imprenditore in maniera esclusiva e diretta all’esercizio dell’impresa. Non rientrano tra i beni agevolabili gli immobili di civile abitazione (classati nella categoria A, eccetto A/10) utilizzati «promiscuamente» per l’esercizio dell’impresa e per le esigenze personali o familiari dell’imprenditore. Sono, altresì, esclusi dalla estromissione gli immobili posseduti in forza di un contratto di locazione finanziaria in quanto, per questi ultimi, non si determina il possesso del bene oggetto del contratto, ma la sua mera «detenzione (risoluzione ministeriale 188/2008). Il requisito del «possesso» è definito dall’articolo 1140 del cod. civ. come «il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale». La stessa norma codicistica precisa, poi, che tale potere «si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa». Anche per l’imprenditore individuale, quindi, il possesso di un bene risulta soddisfatto se lo stesso è detenuto in proprietà o altro diritto reale nell’ambito della sfera imprenditoriale. Il beneficio dell’estromissione, quindi, per i beni in leasing, spetta solo se l’immobile è stato riscattato entro il 31 ottobre 2019. Si ricorda che gli immobili strumentali per natura o destinazione si considerano relativi all’impresa individuale solo se annotati nell’inventario (redatto ai sensi dell’articolo 2217 del cod. civ.) o, per le imprese in contabilità semplificata (ex articolo 66 del Tuir), nel registro dei beni ammortizzabili ovvero nel registro Iva acquisti. I beni immobili che non soddisfano tale requisito non possono essere oggetto dell’estromissione (al pari dei beni adibiti promiscuamente all’esercizio d’impresa) in quanto non si considerano beni relativi all’impresa, ma beni già appartenenti alla sfera privata dell’imprenditore. 


L’indicazione nell’inventario dei beni per il riconoscimento della strumentalità del bene non è, tuttavia, richiesto per i beni acquistati prima del 1° gennaio 1992 (questi, infatti, possono essere estromessi anche se non indicati nell’inventario). Resta fermo che, l’opzione per l’estromissione agevolata non può essere effettuata se, anteriormente al 1° gennaio 2020, gli immobili siano stati ceduti o già destinati a finalità estranee all’esercizio di impresa.