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Scelta tra valore normale-catastale

Nuova edizione dell’estromissione degli immobili strumentali con applicazione delle vecchie regole operative, con semplice aggiornamento delle date di riferimento. In particolare, l’estromissione, rientrando nell’ipotesi di beni destinati al consumo personale o familiare dell’imprenditore o a finalità estranee all’esercizio dell’impresa (di cui all’articolo 58, comma 3 del Tuir) comporta il realizzo di una «plusvalenza» imponibile pari alla differenza tra il valore «normale» dell’immobile e il suo costo fiscalmente riconosciuto non ammortizzato (articolo 86, comma 3 del Tuir).


Tale plusvalenza è, quindi, assoggettata a un’imposta sostitutiva dell’Irpef e dell’Irap pari all’8% (da versare per il 60% entro il 30/11/2020 e per il rimanente 40% entro il 30/06/2021), applicabile a una base imponibile pari alla differenza tra il valore normale dell’immobile all’atto dell’estromissione e il suo costo fiscalmente riconosciuto. Quest’ultimo è determinato assumendo il valore iscritto nel libro degli inventari oppure nel registro dei beni ammortizzabili, al netto delle quote di ammortamento fiscalmente dedotte fino al periodo d’imposta 2019 e tenendo conto di eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti, vale a dire quelle rivalutazioni per le quali il maggiore valore sia già fiscalmente riconosciuto in ambito tributario (normalmente, a decorrere dal terzo esercizio successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione è stata eseguita). Si ricorda, altresì, che il costo dei fabbricati strumentali, ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili, va assunto al «netto» del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. Con espresso rimando alle disposizioni di cui all’articolo 1 comma 121 della L. 208/2015, poi, la legge di bilancio 2020 prevede anche per la «nuova» estromissione la possibilità per l’imprenditore di determinare la plusvalenza assumendo, in luogo del valore normale, il valore catastale degli immobili. Quest’ultimo è determinato applicando alla rendita catastale rivalutata del 5% il moltiplicatore di cui all’articolo 52 del Dpr 131/1986 (in generale 100, ridotto a 50 in caso di immobili iscritti nelle categorie A/10 e D, ovvero a 34, per gli immobili iscritti nelle categorie C/1 ed E), tenendo conto anche del seguente «aumento»: a) 20% (10% per la prima casa di abitazione e le relative pertinenze); b) 40%, per i fabbricati iscritti nella categoria B (a norma dell’articolo 2 del dl 262/2006). Si rammenta che per i fabbricati iscritti nel gruppo C (escluso C/1), quali le pertinenze della prima casa, l’ulteriore rivalutazione è pari al 10% e non al 20%. Infine, l’imprenditore può esercitare l’estromissione anche utilizzando un valore «intermedio» tra i due sopra indicati: così, se il valore normale è pari a 120 mila euro e il valore catastale è pari a 100 mila euro, si può far riferimento a un valore intermedio tra i due, per esempio pari a 110 mila euro. Resta fermo che l’estromissione agevolata (così come risulta dalla circolare 26/E/2016) è consentita anche laddove non vi sia «differenza», tra il valore normale (o il valore catastale) dell’immobile estromesso e il relativo valore fiscalmente riconosciuto, da assoggettare a imposta sostitutiva. L’assenza di base imponibile non preclude la possibilità di fruire della disciplina in esame. Così, per esempio, se l’immobile oggetto di estromissione ha un valore «normale» di 500 mila euro, un valore catastale di 380 mila euro e un costo fiscalmente riconosciuto di 400 mila euro, è possibile estromettere l’immobile utilizzando il valore catastale senza pagare alcuna imposta sostitutiva (la «minusvalenza» di 20 mila euro non è deducibile).