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Le multe dell’amministratore di condominio a chi viola il regolamento: l’importo massimo.

Una recente sentenza del tribunale di Trani [1] si occupa di specificare qual è la sanzione massima per infrazione regolamento condominiale.

Nel caso di specie, due condomini erano stati multati per aver violato, più volte, il regolamento di condominio. Così l’assemblea aveva deliberato di infliggere loro una sanzione pari a 10.500,00 euro ciascuno.

Come noto, l’articolo 70 disposizioni di attuazione Codice civile recita nel seguente modo: «Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800».

Tali sanzioni possono essere applicate solo a condizione che il regolamento di condominio ne preveda la possibilità e attribuisca tale potere all’amministratore.

La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.

Si tratta di sanzioni di carattere privato che generano quindi un debito del condòmino colpevole nei confronti del condominio. Debito che andrà però riscosso secondo i metodi ordinari, quelli cioè tipici del recupero crediti, quindi con un ricorso per decreto ingiuntivo in tribunale.

La questione posta nel caso di specie è quante volte può essere ripetuta la sanzione, in presenza di più comportamenti recidivi. Ipotizzando una persona che, ogni giorno, viola una specifica norma del regolamento (ad esempio, l’occupazione di un parcheggio assegnato ad altri condomini) è possibile moltiplicare la sanzione massima per tutte le volte in cui il comportamento è stato reiterato?

La risposta fornita dal tribunale di Trani è stata negativa. Quindi, a prescindere dal numero di violazioni commesse da un condomino, anche nel corso di un lasso di tempo particolarmente ampio, la sanzione che si può infliggere è di non oltre 800 euro.

La sanzione può essere inflitta solo a chi è obbligato a rispettare il regolamento di condominio e quindi solo al condomino. Dunque, in caso di violazioni da parte del conduttore (in caso di appartamento in affitto) o del comodatario (in caso di appartamento in prestito), a questi ultimi non è possibile infliggere sanzioni.

L’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del codice vivile fissa due principi fondamentali: uno che prevede che per applicare le sanzioni è necessario che il comportamento contestato coincida con quello contemplato dal regolamento e che questo preveda, quale conseguenza della violazione, una sanzione pecuniaria; l’altro che, anche in caso di recidiva, la sanzione non superi il limite massimo di 800 euro. Dunque, non c’è possibilità di moltiplicare la sanzione, nel suo massimo, per tutti i giorni in cui è stato violato il regolamento di condominio. A prescindere dal numero di violazioni, in definitiva, l’assemblea non può elevare la multa a più di 800 euro.

Questo non toglie però – anche se il giudice non lo dice esplicitamente – che, una volta comminata la sanzione, si possano ripresentare ulteriori occasioni per ripetere il procedimento sanzionatorio e, quindi, sottoporre la questione all’assemblea.