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Condomini con vista sul 110%
Condomini e contribuenti privati veri protagonisti del super bonus del 110%. A questi attori principali si affiancano, con il ruolo di comprimari, gli Istituti autonomi case popolari (Iacp), le cooperative di abitazione a proprietà indivisa, le organizzazioni non lucrative di utilità sociale (onlus), le organizzazioni di volontariato e le associazioni di promozione sociale ed per ultimo le associazioni e le società sportive dilettantistiche.


Il successo del super bonus per i lavori edilizi introdotto dall’articolo 119 del decreto Rilancio (dl 34/2020) dipenderà dunque da come i condomini e le persone fisiche che agiscono al di fuori dell’esercizio d’impresa, arti o professioni, sapranno cogliere e sfruttare le potenziali delle nuove norme agevolative.


I diversi ruoli che i soggetti ammessi al super bonus del 110% potranno assumere sono emersi nel corso del Videoforum organizzato dagli ordini dei dottori commercialisti di Milano, Roma, Torino e Bari con ItaliaOggi, che si è svolto ieri in diretta web.


Il ruolo centrale dei condomini e delle persone fisiche che agiscono nella sfera privata risulta con fermato anche dalla guida dell’Agenzia delle Entrate al supere bonus del 110% nonché dai decreti attuativi del Mise firmati il 29 luglio scorso.


I condomini


Il ruolo di attore protagonista dei condomini è esplicitato dalla stessa disposizione contenuta nel comma 9 dell’articolo 119 del decreto Rilancio che, non a caso, li individua quale primo soggetto nella lista di coloro ammessi ai nuovi benefici fiscali.


Non è un caso se i primi soggetti ad informarsi del nuovo super bonus siano proprio gli amministratori di condominio che al momento risultano essere i più attivi sulla scena.


Ovviamente il riferimento è ai condomini veri e propri, dotati di amministratore condominiale, conto corrente intestato e posizione fiscale autonoma ma anche ai c.d. condomini minimi formati da pochi comproprietari. Anche questi ultimi potranno infatti accedere alle agevolazioni del superbonus edilizio del 110% seguendo le istruzioni a suo tempo fornite dalla stessa amministrazione finanziaria con la circolare n. 11/e del 2014. 


Nel caso dei condomini non minimi, vista la rilevanza degli interventi ad effettuare per beneficiare del 110%, saranno necessarie le relative delibere assembleari autorizzative prese con la maggioranza qualificata (due terzi) degli aventi diritto. Nel caso del condominio minimo sarà invece necessaria l’unanimità dei comproprietari.


Quando si parla di condomini e di super bonus la mente corre subito alla cessione del credito o allo sconto in fattura da parte dei fornitori. Difficile infatti ipotizzare situazioni in cui il condominio proceda con i lavori agevolati al 110% con l’intento di ripartire poi la detrazione ai singoli condomini.


Il protagonismo dei condomini risulta confermato anche dal fatto che soltanto attraverso il loro intervento si potrà beneficiare del super bonus del 110% nell’ambito del reddito d’impresa o di lavoro autonomo. Circostanza, quest’ultima, confermata anche dalla guida dell’Agenzia delle entrate nella quale si afferma che i titolari di reddito d’impresa o professionale rientrano tra i beneficiari del 110% nella sola ipotesi di partecipazione alle spese per interventi trainanti effettuati dal condominio sulle parti comuni.


Le persone fisiche


Con ruolo di attore principale del nuovo super bonus del 110% troviamo anche le persone fisiche che eseguono gli interventi al di fuori dell’esercizio di impresa, arte o professione. 


Grazie alle novità introdotte in sede di conversione in legge del decreto Rilancio le persone fisiche potranno sfruttare la super detrazione fiscale anche sulle singole unità immobiliari in loro possesso. 


Il recente decreto attuativo del Mise ha infatti chiarito, con precisione, cosa debba intendersi anche con i termine di edificio unifamiliare e con quello di unità immobiliare «funzionalmente indipendente».


Per edificio unifamiliare deve infatti intendersi quello riferito a un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.


Con il termine di unità immobiliare «funzionalmente indipendente» deve invece intendersi quell’unità dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva (ad uso/ autonomo esclusivo) e la presenza di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva.