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Il superbonus per lavori su interi edifici «cielo-terra»
Si rende difficile il 110% per interventi su singoli appartamenti
L’interpretazione nel decreto Mise e nella guida Entrate

Nonostante il decreto sui requisiti tecnici del Mise, approvato l’altro ieri, dica che ai fini del decreto stesso «si applicano le definizioni di cui al decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192», per il quale il termine «edificio» può riferirsi a un intero edificio o anche «a parti di edificio progettate o ristrutturate per essere utilizzate come unità immobiliari a sé stanti», nello stesso decreto attuativo del Mise vi sono molti passaggi in cui prevale la definizione di «edificio» del Dpcm del 20 ottobre 2016 (Regolamento edilizio-tipo), che nella voce 32 dell’allegato A («quadro delle definizioni uniformi»), lo considera come l’intero fabbricato cielo-terra, cioè l’intero condominio.

I richiami nel testo del Dm

Primo fra tutti il paragrafo 12 dell’allegato A del decreto Mise, il quale per la verifica del miglioramento di almeno due classi energetiche (o una classe energetica qualora la classe ante intervento sia la A3) richiede gli attestati di prestazione energetica, Ape, ante e post intervento, appositamente predisposti ed utilizzabili esclusivamente ai fini della detrazione del 110 per cento. Questi Ape, se «redatti per edifici con più unità immobiliari», sono detti «convenzionali» e devono valutare «l’edificio nella sua interezza».

Nell’allegato C, relativo alla «Scheda dati sulla prestazione energetica», poi, l’immobile oggetto degli interventi può essere solo uno di questi due: l’intero «edificio» o l’«unità facente parte dell’edificio». Quindi, se il 110% richiede la coibentazione del 25% dell’«edificio», questa non può riguardare la singola «unità facente parte dell’edificio», ma deve riguardare il 25% «dell’involucro dell’intero edificio, costituito dall’unione di tutte le nità immobiliari che lo compongono», come previsto dalla Faq Mise del 1° agosto 2016, numero 2.13.

Unità in condominio verticale

Come conseguenza di questa interpretazione, se il «condominio» verticale non avvia nessuna iniziativa per consentire ai condòmini di beneficiare del super bonus del 110% sulle parti comuni condominiali, risulterà difficile beneficiare di questa agevolazione per i lavori sulle singole unità immobiliari da parte dei condòmini, ad esempio, per sostituire le finestre o per installare le schermature solari, non rientranti tra le parti comuni. Per i lavori sui singoli appartamenti, uffici o negozi, non accatastati A/1, A/8 e A/9, infatti, l’unica possibilità di intervento «trainante» (peraltro, solo per le «persone fisiche»), è costituita dall’isolamento termico della singola unità immobiliare, che:

deve interessare, però, almeno il 25% della «superficie disperdente lorda» dell’edificio;

deve portare all’aumento di almeno due classi energetiche dell’edificio o al raggiungimento di quella più alta (condizioni difficili da ottenere isolando solo un’unità immobiliare dell’edificio, tranne nei casi di poche unità immobiliari di un condominio verticale o per le unità «funzionalmente indipendenti» e con «uno o più accessi autonomi dall’esterno»).

La conferma di questa interpretazione è contenuta anche nella Faq 15 della Guida dell’agenzia delle Entrate sul super bonus del 110% del 24 luglio 2020, dove è stato chiesto se sia possibile beneficiare del super bonus del 110% per la semplice sostituzione delle finestre comprensive di infissi di un appartamento in condominio. Nella risposta l’agenzia delle Entrate non ha neanche preso in considerazione la difficile strada dell’isolamento termico del singolo appartamento, ma ha richiesto che il cambio delle finestre venga effettuato congiuntamente ad uno degli interventi trainanti effettuati dal condominio. Dello stesso tenore è anche la Faq 16, riguardante la sostituzione della caldaia di un appartamento in condominio.