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Imposta ipocatastale: è la categoria
dell’immobile a determinarla

La distinzione tra immobili ad uso abitativo e immobili strumentali deve essere fatta in riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo
immagine generica illustrativa
Nei trasferimenti immobiliari l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale dipende dalla categoria catastale dell’unità immobiliare oggetto di trasferimento, mentre non rileva la destinazione principale dell’edificio di cui la singola unità immobiliare alienata fa parte. Questo principio è stato sancito dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 12000 del 19 giugno 2020.

Il caso specifico riguarda la vendita, da parte di una società, di un immobile adibito ad ufficio (categoria catastale A/10) e tre posti auto (categoria catastale C/6).
In merito a tale fattispecie occorre premettere che il sistema di tassazione indiretta dei trasferimenti di fabbricati, come più volte affermato dall’Amministrazione finanziaria (circolari n. 27/2006, n. 12/2007 e n. 18/2013) è strettamente collegata alla classificazione catastale del bene ceduto e non all’utilizzo di fatto del bene stesso.
Ai fini della tassazione degli atti di trasferimento immobiliari è, quindi, di fondamentale importanza la distinzione tra fabbricati abitativi e fabbricati strumentali.
In particolare, con le citate circolari n. 27/2006 e n. 12/2007 si è affermato che devono essere considerati fabbricati abitativi tutti gli immobili censiti nelle categorie catastali da “A/1” ad “A/11”, con esclusione della categoria “A/10”, riservata agli uffici, a prescindere dall’effettiva destinazione del bene.
La successiva circolare n. 18/2013 ha specificato che i fabbricati strumentali sono, invece, censiti nella categoria catastale “A/10” e negli interi gruppi catastali “B”, “C”, “D”, ed “E”.
Ai fini dell’applicazione delle imposte indirette la distinzione tra immobili abitativi ed immobili strumentali, rileva sotto numerosi aspetti ed in particolare:

qualora il cedente sia una persona fisica, tale distinzione incide soprattutto in quanto l’agevolazione “prima casa” e la determinazione della base imponibile secondo il conveniente criterio del “prezzo valore” sono possibili soltanto in relazione ai trasferimenti di fabbricati abitativi e relative pertinenze
qualora il cedente sia un soggetto passivo Iva, la distinzione incide sul regime di imponibilità o di esenzione dell’operazione ai fini Iva. Anche in questo caso l’agevolazione “prima casa” può essere chiesta soltanto per i trasferimenti di abitazioni e relative pertinenze, mentre il criterio del “prezzo valore” è applicabile in relazione ai soli trasferimenti di abitazioni in regime di esenzione da iva.
Per i trasferimenti di fabbricati, da parte di soggetti passivi Iva, la distinzione tra immobili abitativi e immobili strumentali rileva anche ai fini dell’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale.
In particolare, tali imposte, in caso di trasferimento rientrante nel campo di applicazione dell’Iva sono dovute:

in misura fissa per gli immobili abitativi (200,00 € se l’operazione è imponibile Iva, 50,00 € se l’operazione è esente Iva)
in misura proporzionale (3% per l’imposta ipotecaria, 1% per l’imposta catastale) per gli immobili strumentali, sia se l’operazione è imponibile Iva, sia se l’operazione è esente Iva.
Per gli immobili strumentali, ceduti da un soggetto Iva, questo trattamento tributario, ai fini dell’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale deriva dal disposto degli articoli 10, primo comma, n. 8-ter del Dpr n. 633/1972 e dagli articoli 10 del Dlgs n. 347/1990 e 1-bis della tariffa allegata al medesimo decreto legislativo.

La questione esaminata dalla Corte di cassazione con l’ordinanza in commento ha riguardato proprio l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in relazione ad un trasferimento immobiliare, da parte di un soggetto Iva.
Come si è anticipato, la vendita ha avuto ad oggetto un ufficio (categoria A/10) e tre posti auto (categoria catastale C/6). Si trattava, quindi, di una compravendita avente ad oggetto esclusivamente immobili strumentali.
In sede di registrazione dell’atto il notaio ha applicato le imposte di registro, ipotecaria e catastale tutte in misura fissa (200,00 € ciascuna).
L’Ufficio territoriale presso il quale è stato registrato l’atto, ha, invece, applicato, in base alle norme sopra richiamate, le imposte ipotecaria e catastale con le rispettive aliquote del 3% e dell’1%.
A seguito del ricorso presentato dalle parti, la Commissione tributaria di primo grado ha ritenuto legittimo l’avviso di liquidazione, mentre i giudici di secondo grado hanno accolto la tesi delle parti. In particolare, la Commissione regionale ha ritenuto che, al fine di qualificare come strumentale o abitativa la porzione di fabbricato oggetto della vendita, doveva tenersi conto della natura dell’intero immobile nel quale la porzione di fabbricato era trasferita.
Nel caso di specie l’ufficio trasferito faceva parte di un fabbricato a prevalente destinazione abitativa e, quindi, i giudici di secondo grado hanno ritenuto che anche il trasferimento dell’ufficio doveva essere tassato come un trasferimento abitativo.
Inoltre, si è evidenziato che, in passato, anche l’immobile oggetto della compravendita aveva una destinazione di abitazione. La trasformazione ad ufficio era stata effettuata senza l’esecuzione di particolari opere di trasformazione. Pertanto, si rimarcava la circostanza che l’immobile, di fatto, poteva essere utilizzato sia come ufficio che come abitazione.
La Corte di cassazione ha, invece, accolto definitivamente la tesi dell’Amministrazione finanziaria, affermando che dalla lettura del citato articolo 10, primo comma, n.8 del Dpr n. 633/1972, appare evidente che “…quando la cessione ha ad oggetto una porzione di fabbricato bisogna avere riguardo alle caratteristiche della singola porzione, non dell’intero fabbricato in cui la porzione stessa è inserita.”
Inoltre, confermando il principio espresso dalle circolari sopra citate, si è affermato che “La distinzione tra immobili ad uso abitativo e immobili strumentali, deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo.”
Alla luce di queste considerazioni è stato ritenuto legittimo l’avviso di liquidazione emesso dall’Ufficio al fine di recuperare le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale.
Nella motivazione sono state richiamate, in senso conforme, le sentenze n. 17284/2017 e n. 22768/2016, sempre della Corte di cassazione.