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Se uno dei due condomini ha più millesimi dell’altro, chi prevale nella votazione dell’assemblea? Serve l’unanimità?

Qualcuno le chiama «villette bifamiliari». I tecnici del diritto preferiscono parlare di «condominio minimo». Si tratta di quegli immobili che vengono divisi in due soli appartamenti, l’uno sopra o accanto all’altro.

In questi casi, anche se in presenza di due soli proprietari, si può – anzi si deve – comunque parlare di condominio. Del resto gli elementi in comproprietà sono quelli tipici di un condominio: le fondamenta, il tetto, le scale, il giardino, le fogne, i muri e le facciate, le tubature verticali sono di tutti. Pertanto anche le relative spese vanno divise tra i partecipanti.

In questi casi, chi non è esperto della materia, può chiedersi come funziona il condominio in una villa bifamiliare. Il problema principale attiene alle decisioni in assemblea. Decisioni che, in gran parte dei casi, per poter essere assunte richiedono non solo la metà dei millesimi ma anche la maggioranza dei partecipanti alla riunione. Ed è chiaro che, in un condominio con due sole persone, una maggioranza non ci sarà mai. Cosa succede in questi casi?

Lo ha spiegato la Cassazione con una recente ordinanza [1] di cui daremo atto qui di seguito. Con la scusa spiegheremo anche come funziona il condomino in una villa bifamiliare.

Cos’è una villa bifamiliare?
La villa bifamiliare è quella composto da soli due proprietari. A riguardo si parla di condominio minimo. Nella prassi, tuttavia, il concetto di condominio minimo viene esteso anche agli immobili dove i proprietari sono più di due ma meno di 9, ossia il minimo legale a partire dal quale è obbligatorio avere un amministratore di condominio.

La villa bifamiliare è un condominio vero e proprio. Difatti, affinché nasca un condominio è necessario che in un immobile vi siano almeno due proprietari distinti. Ad esempio, se un uomo, morendo, lascia la propria villa ai due figli e questi se la spartiscono prendendo l’uno il piano inferiore e l’altro quello superiore, si forma un condominio. Nel momento in cui l’originario costruttore, proprietario dell’intero edificio, vende anche un solo appartamento, si forma un condominio. E così via.

Alla villa bifamiliare si applicano le norme sul condominio?
In quanto costituita da due proprietari differenti, la villa bifamiliare è considerata condominio. Pertanto ad essa si applicano le norme del codice civile in materia condominiale. Fa eccezione solo l’obbligo di nominare un amministratore, il quale diventa obbligatorio solo a partire da 9 condomini.

Valgono quindi anche le regole in materia di assemblea, convocazione, maggioranza e quorum.

Proprio a riguardo dei quorum deliberativi – ossia delle maggioranze necessarie per assumere decisioni – possono sorgere problemi nell’assemblea di una villa bifamiliare. Questo perché gran parte delle norme del codice civile impone una doppia maggioranza affinché le decisioni possano essere approvate:

il 50%+1 dei partecipanti all’assemblea
che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio (500/1000).
Ora, ben è possibile (anzi assai frequente) che, in presenza di due appartamenti anche con identica metratura, i millesimi siano differenti. E questo perché il calcolo degli stessi viene fatto tenendo conto anche di altri elementi che non la dimensione (ad esempio l’esposizione, l’altezza, ecc.). Quindi è facile raggiungere il secondo dei due requisiti richiesti dal quorum deliberativo. Invece, in presenza di disaccordo, è invece impossibile raggiungere la maggioranza dei presenti in assemblea. Come si deve fare in questi casi? Secondo la Cassazione è necessario raggiungere l’unanimità. E se manca l’unanimità, l’unico modo per sbloccare la situazione è rivolgersi al giudice affinché prenda la decisione più consona all’interesse comune.

Dunque, o i due condomini sono d’accordo oppure uno dei due può presentare ricorso al giudice affinché decida al posto loro. Diversamente ragionando, si avrebbe la paradossale conseguenza che a decidere qualsiasi questione sarebbe il condominio con più millesimi mentre l’altro sarebbe suo “suddito”.

Anche per tale ragione, la spesa sostenuta da un singolo condomino e non autorizzata dall’altro è rimborsabile da parte dell’altro solamente nell’ipotesi in cui i lavori intrapresi abbiano i requisiti dell’urgenza [2].