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Il nuovo documento attesta lo stato legittimo del fabbricato e può essere allegato all’atto di compravendita e utilizzato per le agevolazioni fiscali.

Se sei in procinto di acquistare un immobile e ti preoccupi della regolarità della costruzione devi sapere che adesso è più facile accertarla: dal 17 luglio, con il Decreto Semplificazioni [1], è arrivato il nuovo «certificato di stato legittimo».

Si tratta di un documento ufficiale, consistente in una dichiarazione asseverata rilasciata da un tecnico abilitato, che attesta l’assenza di violazioni alla normativa urbanistica e edilizia, oppure la presenza di «tolleranze costruttive», cioè quelle che non eccedono il 2% delle misure e delle cubature previste dal titolo abilitativo o altre difformità di scarsa entità e che non pregiudicano l’agibilità dell’immobile.

Lo stato legittimo dell’immobile – dice la norma – «è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali».

Se l’immobile era stato realizzato prima del 1967 (in un’epoca in cui non c’era ancora l’obbligo di permesso a costruire), la norma precisa che lo stato legittimo «è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto oppure da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza».

Lo stesso criterio si applica anche nel caso in cui «sussista un principio di prova del titolo abilitativo», cioè un indizio, una traccia della sua esistenza, ma non sia disponibile la copia del relativo documento. In questo modo, è possibile ottenere una sorta di “passaporto” che potrà essere utilizzato nella prassi per verificare se l’immobile è in regola: il certificato di stato legittimo ha questa funzione e può dimostrare la legittimità della costruzione in maniera giuridicamente certa.

Il nuovo certificato non è obbligatorio, ma è fortemente consigliato munirsene e allegarlo all’atto notarile di compravendita, per attestare in maniera certa che il fabbricato è privo di abusi edilizi ed evitare future contestazioni.

Un altro motivo che rende consigliabile avere il certificato è quello di poter usufruire di agevolazioni fiscali, che non vengono riconosciute per i fabbricati su cui sono stati realizzati interventi abusivi.

Infine, anche se non si vende l’immobile ma si intende compiere un’intervento edilizio su di esso, il certificato potrà attestare che la costruzione è legittima e la dimostrazione di questo requisito di base agevolerà l’iter approvativo delle nuove opere.

Prima del Dl Semplificazioni (che al momento attende la conversione in legge) per garantirsi dall’assenza di abusi edilizi ci si avvaleva di una «dichiarazione di conformità edilizia e urbanistica» rilasciata da un tecnico.

Questa dichiarazione, però, era una certificazione privata, mentre il nuovo certificato di stato legittimo ha una valenza pubblicistica, perché, pur essendo rilasciata da un professionista privato abilitato (come l’ingegnere, l’architetto o il geometra), è asseverata ed è ora prevista espressamente dalla legge come condizione per attestare la condizione di regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile.