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Si può chiudere l’area scale e incorporare il pianerottolo all’appartamento se all’ultimo piano nessun condomino sale oltre al proprietario?

Ci scrive un lettore per esporci la situazione venutasi a creare all’interno del proprio condominio. Il proprietario dell’ultimo piano, unico titolare dell’accesso al terrazzo, ha chiuso il pianerottolo con un cancelletto, impedendo l’ingresso agli altri condomini.

La giustificazione da questi addotta risiederebbe proprio nel fatto che nessuno avrebbe interesse a raggiungere l’ultimo piano dell’edificio. Ciò distinguerebbe quindi la sua posizione da quella dei condomini dei piani sottostanti.

Il lettore ci chiede se tale comportamento possa considerarsi giustificato. Il pianerottolo dell’ultimo piano a uso esclusivo può essere inglobato all’appartamento e recintato?

La questione è stata decisa dalla Cassazione con una recente ordinanza [1]. Vediamo qual è l’orientamento dei giudici supremi.
Si può chiudere il pianerottolo?
A norma dell’articolo 1117 del codice civile, i pianerottoli e le scale rientrano tra le parti comuni dell’edificio. Essi cioè appartengono a tutti i condomini, ciascuno in proporzione ai propri millesimi. Tale proprietà non può essere sottratta con atti violenti o clandestini. Non conta il fatto che il pianerottolo non sia praticato dagli altri condomini.

Si può chiudere il pianerottolo dell’ultimo piano?
Le motivazioni poste a ragione dell’impossibilità di chiudere il pianerottolo valgono per qualsiasi piano dell’edificio, anche l’ultimo, per quanto l’accesso ad esso non sia di interesse a quelli che vivono di sotto.

Si potrebbe obiettare che tutti i condomini hanno interesse a salire sul tetto o sul lastrico solare, anch’essi rientranti tra le parti comuni dell’edificio. Ma che succede se invece essi sono di uso esclusivo, ossia appartengono proprio al condomino dell’ultimo piano? Secondo la Cassazione questa non è una valida ragione per inglobare il nano scale all’appartamento chiudendo il pianerottolo.

Divieto di inglobare il pianerottolo dell’ultimo piano
Partendo da questi ragionamenti, la Cassazione ha sottolineato che il condomino non può accorpare al suo appartamento il vano scale e il pianerottolo solo perché gli altri proprietari non hanno interesse a salire oltre l’ultimo piano non potendo proseguire liberamente in terrazza. Non ha rilievo il fatto che non i condomini non abbiano interesse a salire oltre il pianerottolo dell’ultimo piano perché l’accesso alla terrazza non è libero.

Le parti comuni insomma restano comuni. È vero: a norma dell’articolo 1102 codice civile tutti i condomini sono liberi di usare la cosa comune ma ciò non deve implicare la sottrazione della cosa stessa agli altri proprietari.

L’uso della cosa comune e i lavori per il miglior godimento della stessa «non possono mai concretizzarsi nell’appropriazione sostanziale del bene mediante un sostanziale spoglio degli altri comproprietari o condomini, sicché l’effettuazione di lavori che incorporino nella proprietà individuale parti condominiali quali le scale e il pianerottolo si concretizzano in una turbativa del possesso che legittima il condominio o uno dei singoli condomini alla relativa azione di manutenzione, a nulla rilevando che tali parti comuni siano poste a servizio esclusivo di una porzione dello stabile di proprietà esclusiva».

Al caso in esame si deve applicare il seguente principio di diritto: «In tema di comunione, l’uso frazionato della cosa a favore di uno dei comproprietari può essere consentito per accordo fra i partecipanti solo se l’utilizzazione, concessa nel rispetto dei limiti stabiliti dall’articolo 1102 Cc, rientri tra quelle cui è destinato il bene e non alteri o ostacoli il godimento degli altri comunisti, trovando l’utilizzazione da parte di ciascun comproprietario un limite nella concorrente ed analoga facoltà degli altri».

Pertanto, «qualora la cosa comune sia alterata o addirittura sottratta definitivamente alla possibilità di godimento collettivo nei termini funzionali originariamente praticati, non si rientra più nell’ambito dell’uso frazionato consentito, ma nell’appropriazione di parte della cosa comune, per legittimare la quale è necessario il consenso negoziale di tutti i partecipanti che, trattandosi di beni immobili, deve essere espresso in forma scritta».

L’usucapione dell’area comune
C’è però un’ultima chance che apre le porte al condomino che vuol incorporare il pianerottolo: se per 20 anni nessuno gli contesta la condotta, questi può ritenere il diritto di proprietà ormai acquisito tramite usucapione. A tal fine però è necessario che, all’inizio dei 20 anni, egli abbia escluso tutti i condomini dal godimento dell’area con una recinzione.