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È legale aprire un Bed&Breakfast all’interno di un edificio condominiale senza chiedere il permesso all’assemblea?

Ennesimo contrasto giurisprudenziale. Questa volta l’oggetto del contendere sono i B&B all’interno di un condominio. Sono legali o no? Chi intende aprire un Bed&Breakfast o un’attività di affittacamere può farlo liberamente o deve prima chiedere il permesso all’assemblea? E che succede se il regolamento di condominio vieta genericamente l’esercizio di attività commerciali? Sul punto, la Cassazione ha fornito, proprio di recente, un orientamento discordante rispetto al passato e a quanto numerosi giudici di primo e secondo grado hanno detto sino ad oggi. Si può quindi dire che la questione sui B&B all’interno di un condominio non è affatto pacifica.

Qui di seguito cercheremo di dare tutti i ragguagli in merito. Ma procediamo con ordine.

Divieto di aprire B&B in un condominio contenuto nel regolamento condominiale
Solo il regolamento condominiale può vietare l’apertura, all’interno di un condominio, di un B&B o di un’attività di affittacamere. E non può trattarsi di un regolamento qualsiasi: deve necessariamente essere un «regolamento contrattuale» ossia approvato all’unanimità. Solo il consenso prestato da ogni condomino può costituire fonte di un valido vincolo al diritto di proprietà (che, per sua natura, non può essere limitato dalle decisioni di terzi).

Il secondo aspetto – ed è questa la questione su cui discute la giurisprudenza – è se sia sufficiente, all’interno del regolamento, una generica clausola che vieti lo svolgimento di attività commerciali o sia invece necessaria una espressa menzione del divieto di aprire B&B e affittacamere. In un primo momento, la Cassazione aveva sposato questa seconda soluzione [1]. Ciò perché il Bed&Breakfast, cosi come l’affittacamere, ha un carattere parafamiliare, anche se gestito da un’impresa commerciale con tanto di partiva Iva e iscrizione alla Camera di Commercio. In pratica, il B&B è molto più simile a un normale affitto breve che ad un albergo. E poiché il primo non è soggetto a limitazioni, non lo può essere neanche il B&B.

Secondo questa teoria, aprire un B&B all’interno del condominio non può essere soggetto ad alcuna restrizione. Ogni proprietario di appartamenti è libero di affittare a ore o a giorni il proprio immobile, una o più camere, a una o più persone. Tale attività «non costituisce un mutamento della destinazione d’uso e l’immobile può rimanere accatastato come civile abitazione».

Questa soluzione è stata sposata proprio di recente dal tribunale di Brescia [2] e, in precedenza, dal tribunale di Venezia [3]. Secondo tali pronunce, è consentito aprire un Bed&Breakfast in condominio, così come un’attività di affittacamere, a meno che la clausola del regolamento che lo vieta non sia approvata all’unanimità e ne proibisca l’apertura in modo specifico. E ciò perché l’attività è molto simile all’affittacamere e non costituisce un mutamento di destinazione d’uso dell’immobile.

Questa impostazione è stata di recente sconfessata dalla stessa Cassazione [4] che ora ha sposato un orientamento diametralmente opposto. Secondo la nuova ordinanza, l’attività di B&B e di affittacamere deve essere assimilata a quella imprenditoriale alberghiera, in quanto tale attività, pur differenziandosi per le sue modeste dimensioni, presenta natura analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico.

Dunque, stando a questo più recente orientamento, il condominio può vietare l’apertura di Bed&Breakfast o di affittacamere tutte le volte in cui vi siano, contemporaneamente, questi due presupposti:

un regolamento condominiale approvato all’unanimità;
una clausola all’interno del regolamento condominiale che vieti, seppur genericamente, l’esercizio di attività commerciali e/o imprenditoriali che comportino il contatto diretto con il pubblico.
Approvazione all’unanimità del regolamento di condominio
Ricordiamo che l’approvazione all’unanimità del regolamento di condominio non deve necessariamente avvenire in assemblea, con la partecipazione di tutti i condomini, ma può anche raggiungersi dinanzi al notaio, all’atto dell’acquisto dell’appartamento. In tale ipotesi, il costruttore dell’edificio – parte venditrice – sottopone all’acquirente, insieme all’atto di compravendita vero e proprio, anche il regolamento già da questi redatto, di cui ne chiede l’integrale accettazione. In questo modo, con l’approvazione di tutti gli acquirenti si forma l’unanimità seppur in momenti temporalmente differenti.