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Risarcimento infiltrazioni: quando è responsabile il proprietario e quando l’inquilino? Cosa fare se le infiltrazioni provengono da cose comuni?

In condominio, i problemi non mancano mai: liti in assemblea, mancato pagamento degli oneri, uso improprio delle cose comuni, violazione delle fasce di silenzio e chi più ne ha più ne metta. Tra le tante, c’è una questione molto sentita che riguarda i danni causati dalle infiltrazioni di acqua provenienti tanto dalle abitazioni altrui quanto dalle aree comuni. In casi del genere, chi paga i danni per le infiltrazioni d’acqua in condominio?

È sin da subito evidente che l’amministratore di condominio non può essere responsabile per le infiltrazioni che provengono dall’abitazione del vicino, il quale deve quindi ritenersi il responsabile esclusivo dei danni che derivano dalla propria condotta negligente. Al contrario, se le infiltrazioni provengono dalla cosa comune (si pensi al lastrico solare, ad esempio), allora il discorso cambia. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme chi risarcisce i danni derivanti dalle infiltrazioni d’acqua in condominio.
Infiltrazioni: responsabilità del proprietario
Se le infiltrazioni d’acqua provengono dall’abitazione di un altro condomino, allora questi sarà il responsabile esclusivo del danno. È il classico caso delle tubature del bagno del piano di sopra: il loro danneggiamento o malfunzionamento si riversa inevitabilmente sulla proprietà sita al piano inferiore. In un’ipotesi del genere, il danneggiato deve agire nei confronti del proprietario delle cose che provocano il danno.

La responsabilità per le infiltrazioni d’acqua provenienti da un’altra abitazione non è sempre riconducibile al proprietario di quest’ultima; è possibile, infatti, che in tale immobile abiti una persona diversa (ad esempio, il conduttore in affitto) che sia responsabile dei danni.

Infiltrazioni: responsabilità dell’inquilino
Secondo la legge [1], ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Ciò significa che non solo è possibile rivalersi sul proprietario che è causa dell’infiltrazione, ma anche sull’inquilino che ci abita (ad esempio, in virtù del contratto di locazione), nel caso in cui la responsabilità sia a lui addebitabile.

Se il condomino del piano di sopra dimentica di chiudere l’acqua nella vasca da bagno e questa, debordando, allaga il pavimento causando infiltrazioni al piano inferiore, la responsabilità sarà dell’inquilino, cioè di colui che vive nell’abitazione, non del proprietario.

Inquilino e proprietario: chi è responsabile?
Come sapere se il responsabile è l’inquilino o il proprietario? Secondo la Corte di Cassazione [2], il proprietario dell’immobile conserva la custodia delle strutture murarie e degli impianti che in esse sono inseriti, mentre è il conduttore a divenire custode degli accessori e delle altre parti di un bene locato.

Così, ad esempio, se a causa della vetustà si rompono le tubature, la responsabilità sarà del proprietario, fermo restando l’obbligo del conduttore di fare tutto ciò che è in suo potere per limitare i danni.

Al contrario, se si rompe un flessibile esterno all’impianto idrico, allora la responsabilità delle infiltrazioni d’acqua sarà dell’inquilino.

Caso fortuito: come evitare la responsabilità da infiltrazioni?
L’unico modo di andare esente da responsabilità è dimostrare che l’infiltrazione non è imputabile a una condotta negligente o comunque colpevole del proprietario o dell’inquilino dell’immobile da cui proviene l’infiltrazione.

Insomma: per evitare la responsabilità per i danni causati da infiltrazioni occorre dimostrare il caso fortuito.

Per caso fortuito deve intendersi un evento imponderabile, imprevisto e imprevedibile, che si inserisce improvvisamente nell’azione del soggetto, vincendo ogni possibilità di resistenza e di contrasto, così da rendere fatale il compiersi dell’evento al quale l’agente viene a dare quindi un contributo causale meramente fisico.

Si pensi, ad esempio, a un’alluvione che ha cagionato ingenti danni, oppure a un evento sismico che, provocando la rottura delle tubature, ha generato il danno da infiltrazioni anche al proprietario dell’abitazione sita al piano inferiore.

Infiltrazioni: responsabilità del condominio
Quando le infiltrazioni provengono da una parte comune dell’edificio (tetto, lastrico solare, scale, stenditoi, ecc.), allora la responsabilità è da imputare a tutto il condominio.

Anche per il condominio, infatti, vale la regola dell’obbligo di custodia: su tutti i beni comuni è onere del condominio (nella persona dell’amministratore) provvedere alle riparazioni che si rendono necessarie per tutelare i diritti dei condòmini e dei terzi. In un’ipotesi del genere, il danneggiato dovrà chiedere il risarcimento all’amministratore, in qualità di rappresentante dell’intero condominio. Le spese andranno dunque ripartite tra tutti gli altri condòmini.

Sempre sul condominio grava l’obbligo di riparare la perdita d’acqua per impedire che le infiltrazioni si ripetano.

Infiltrazioni: risarcimento del danno da mancata locazione
Secondo la giurisprudenza, il condominio è tenuto a pagare anche il risarcimento per il danno da mancata locazione dell’immobile a causa delle infiltrazioni d’acqua provenienti dalle cose comuni, a prescindere dal fatto che il proprietario abbia o meno fornito prova dei tentativi di affittare i locali [3].

Secondo la Corte di Cassazione, se le infiltrazioni d’acqua provenienti dalle parti comuni del condominio rendono inservibile l’abitazione, il proprietario può ottenere il risarcimento del danno da mancata locazione anche se non dimostra i tentativi compiuti per affittare l’immobile. In un’ipotesi del genere, infatti, l’indisponibilità dell’abitazione fa presumere che sia stato impossibile concederlo in affitto; pertanto, non occorre alcuna prova dei tentativi (vani) di locare l’immobile.