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Il balcone è comune solo nella parte in cui svolge funzione di copertura per il piano sottostante.

I balconi aggettanti – quelli cioè che affacciano in aria e sono un prolungamento dell’appartamento oltre la linea perpendicolare della facciata dell’edificio, aperti per tre lati e per il quarto confinante con l’appartamento stesso – sono di proprietà privata. Si tratta cioè di aree che sono nella esclusiva proprietà del singolo condomino.

Il condominio non può quindi entrare nel merito delle scelte relative al rifacimento, ristrutturazione o riparazione, scelte che spettano unicamente al relativo titolare, ferma comunque restando la responsabilità oggettiva di quest’ultimo per gli eventuali danni arrecati ai condomini o a terzi da una cattiva manutenzione.

Una recente ordinanza della Cassazione [1] ha trattato un tema piuttosto interessante: quando è obbligatorio il rifacimento del balcone, quando cioè il condominio può imporre, al singolo condomino, di effettuare i lavori di ristrutturazione di tale area.

Per scoprirlo dobbiamo fare un passo indietro.

Come si dividono le spese dei balconi?
Volendo essere sintetici e schematici, possiamo dire che le spese dei balconi aggettanti sono di competenza del condomino che ne è proprietario. Solo questi quindi può decidere se e quando effettuare tali lavori. Con la consapevolezza però che, in caso di sua inerzia o ritardo, dovrà comunque rispondere dei danni causati a terzi dalla sua cattiva manutenzione (si pensi alla caduta di parti dell’intonaco, a infiltrazioni d’acqua, ecc.).

Naturalmente da ciò dipende anche l’accollo delle spese necessarie agli interventi in oggetto. Questi sono a carico esclusivo del condomino proprietario del balcone.

La conseguenza di tale regime è che il condominio non può obbligare i singoli condomini a effettuare lavori di ammodernamento o rifacimento dei balconi, trattandosi di aree di proprietà esclusiva. Fanno eccezione solo le sezioni che contribuiscono al decoro architettonico dell’edificio come la ringhiera, le fioriere in muratura, le decorazioni, il frontalino (ossia la sezione inferiore del balcone visibile all’esterno sottostante la ringhiera), tutti i fregi ornamentali. La manutenzione di queste ultime parti infatti costituisce interesse dell’intera compagine condominiale, entrando in gioco l’estetica dell’intero condominio e, quindi, indirettamente, il valore commerciale dei singoli appartamenti.

Ne deriva quindi che la proprietà degli elementi estetici del balcone di cui abbiamo appena parlato rientra nei beni comuni del condominio, spetta cioè a tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi (anche di quelli che non hanno balconi). Pertanto da un lato l’assemblea può deliberare il rifacimento di tali aree (ad esempio la riparazione dei frontalini da cui cadono pezzi di intonaco), ma dall’altro lato la spesa dovrà essere affrontata da tutti i condomini, in proporzione ai millesimi.

Quando i lavori di rifacimento del balcone sono obbligatori
C’è un secondo caso – oltre a quello appena accennato degli elementi architettonici che influiscono sull’estetica dell’edificio – in cui il rifacimento del balcone può essere imposto dall’assemblea e le spese sono a carico di tutti i condomini: ciò si verifica quando il balcone di uno dei condomini funge da copertura degli appartamenti sottostanti.

Come ricorda la Cassazione, un balcone/veranda viene considerato a tutti gli effetti una parte comune se svolge una funzione di copertura e isolamento per l’abitazione (o le abitazioni) posta/e al piano inferiore. Se tale funzione è svolta solo da una parte del manufatto, allora soltanto questa porzione sarà considerabile come parte comune, mentre il resto sarà assoggettato al regime delle parti private.

La pronuncia in commento sancisce quindi il seguente principio: è possibile suddividere il balcone in più parti e dichiarare la condominialità solamente di quelle effettivamente asservite allo stabile.

Secondo la Cassazione, infatti, una parte è considerata comune solo nella misura in cui svolge un servizio a vantaggio di tutti i condomini e non solo del proprietario di un appartamento.