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Le percentuali, le modalità ed i termini di pagamento del regime fiscale alternativo per i contratti di locazione. A chi spetta e per quali immobili.

Al momento di registrare un contratto di affitto, il proprietario può decidere a quale regime fiscale aderire, se a quello ordinario o a quello noto come «cedolare secca». Entrambi hanno le loro caratteristiche, ma quest’ultimo può offrire delle agevolazioni interessanti quando ci sono i requisiti necessari. Parlare di benefici fiscali, comunque, significa parlare di soldi risparmiati. E quindi il punto è: con la cedolare secca sugli affitti, quanto si paga?

Arriveremo alla risposta a questa domanda spiegando nel dettaglio che cosa vuol dire fare un contratto di locazione con la cedolare secca. Un regime che interessa, soprattutto, gli affitti di immobili ad uso abitativo. Questo perché, come vedremo tra poco, la legge di Bilancio del 2020 non ha più esteso l’agevolazione a chi rinnovava un contratto di locazione ad uso non abitativo della categoria catastale C/1, cioè un negozio o una bottega.

Altra premessa interessante da fare prima di addentrarci nei dettagli della cedolare secca degli affitti e di quanto si paga: è possibile aderire a questo regime non solo al momento della registrazione del contratto, ma anche in un momento successivo, nel caso di un contratto pluriennale. Fino a quel momento, vigerà sulla locazione il regime ordinario e, quindi, saranno dovute le imposte di bollo e di registro, che non verranno più rimborsate.

Ma cominciamo a vedere che cos’è la cedolare secca sugli affitti, quanto si paga e chi ne ha diritto.
Cedolare secca: che cos’è?
Viene chiamato «cedolare secca» il regime facoltativo sugli affitti che consente di versare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali per la parte che riguarda i canoni. L’agevolazione prevede l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo che normalmente, nel regime ordinario, occorre versare per la registrazione, la risoluzione o la proroga di un contratto di locazione. Non sostituisce, però, l’imposta di registro per la cessione del contratto di affitto.

Quello che il proprietario dell’immobile deve avere ben chiaro nella testa quando sceglie la cedolare secca è che per tutta la durata dell’opzione non potrà modificare il canone di affitto, anche se l’aggiornamento fosse previsto nel contratto. Il blocco della mensilità interessa anche la variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente accertata dall’Istat.

Se le parti decidono di prorogare il contratto di locazione, sarà necessario confermare la scelta della cedolare secca entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della precedente proroga.

Cedolare secca: per quali proprietari?
Il regime della cedolare secca sugli affitti può essere scelto dalle persone fisiche che hanno il diritto di proprietà o di reale godimento dell’immobile (ad esempio, l’usufrutto) e che non stipulano il contratto di locazione nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Cedolare secca: per quali inquilini?
Ci sono alcuni limiti che riguardano la tipologia degli inquilini. In particolare, il regime di cedolare secca sugli affitti non può essere scelto quando la locazione interessa un soggetto che agisce nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, al di là del successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Significa che l’opzione non può essere fatta se, ad esempio, a firmare un contratto di affitto è un piccolo imprenditore che vuole utilizzare quella casa come abitazione per qualcuno dei suoi dipendenti.

Nessun problema, invece, per le cooperative edilizie per la locazione o per gli enti senza scopo di lucro, purché l’immobile venga subaffittato a studenti universitari e dato a disposizione dei Comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

Cedolare secca: per quali immobili?
Come accennato all’inizio, la cedolare secca sugli affitti è riservata agli immobili appartenenti alle categorie catastali dalla A/1 alla A/11, esclusa la A/10 che riguarda uffici o studi privati. Si parla, dunque, di unità immobiliari ad uso abitativo. Rientrano nell’agevolazione anche le relative pertinenze, affittate insieme all’abitazione oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello che riguarda l’immobile abitativo. A patto, però, che:

il rapporto di locazione di abitazione e pertinenze intercorra tra le medesime parti contrattuali;
nel contratto di affitto della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo;
sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.
Se l’immobile è intestato a più di una persona, la cedolare secca deve essere scelta distintamente da ciascun locatore. In caso contrario, il locatore che rifiuta questa opzione dovrà pagare la sua parte di canone spettante. Dovrà anche essere versata l’imposta di bollo.

Per quanto riguarda gli immobili ad uso non abitativo, la scelta della cedolare secca può essere fatta per i contratti di locazione stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%. La legge di Bilancio 2020 non ha più consentito di prorogare l’opzione sui rinnovi dei contratti fatti dopo il 2019.

Cedolare secca: quanto dura?
La validità dell’opzione della cedolare secca è pari alla durata del contratto se fatta al momento della registrazione. Nel caso in cui, invece, il proprietario abbia aderito a questo regime fiscale in un secondo momento, la durata sarà pari al periodo residuo di contratto dal momento dell’adesione.

È possibile revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata, oppure si può rientrare nell’agevolazione nelle annualità successive alla revoca. Chi vuole uscire dalla cedolare secca durante il periodo di validità del contratto, deve comunicarlo entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. Occorrerà pagare l’imposta di registro, eventualmente dovuta.

In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i proprietari hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.

Cedolare secca: quanto si paga?
Ed eccoci ai soldi. L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. Ma è prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

nei Comuni con carenze di disponibilità abitative. Si tratta, in pratica, dei Comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei Comuni confinanti con gli stessi, nonché degli altri Comuni capoluogo di provincia;
nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.
Per quanto riguarda il reddito assoggettato alla cedolare secca, l’Agenzia delle Entrate precisa che:

è escluso dal reddito complessivo;
sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni;
deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).
Cedolare secca: come e quando si paga?
Va ricordato, innanzitutto, che chi sceglie il regime di cedolare secca non deve versare al momento della registrazione del contratto le imposte di registro e di bollo. Per l’imposta sostitutiva, invece, le scadenze e le modalità di pagamento sono le stesse dell’Irpef, sia per l’acconto sia per il saldo. Quello che cambia è l’importo dell’acconto, fissato per il 2020 al 95% dell’imposta dovuta. Dal 2021, la percentuale aumenterà al 100%.

Di norma, l’acconto non viene pagato nel primo anno di esercizio della cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

Nel dettaglio, e per quanto riguarda il pagamento dell’acconto, se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro, va effettuato in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro. Se, invece, bisogna pagare una cifra superiore, occorre versare due rate:

la prima, pari al 40% dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno;
la seconda, cioè il restante 60%, entro il 30 novembre.
Tuttavia, le due rate di acconto sono al 50% per i contribuenti che, contestualmente:

esercitano attività per le quali sono stati approvati gli Isa, a prescindere dal fatto che li applichino o meno;
dichiarano ricavi o compensi di ammontare non superiore al limite stabilito dal decreto ministeriale di approvazione.
Nel caso in cui ci siano queste due condizioni, la regola si applica anche a chi:

applica il regime forfettario agevolato;
applica il regime fiscale di vantaggio per l’imprenditoria giovanile e lavoratori in mobilità;
determina il reddito con altre tipologie di criteri forfettari;
ricade nelle altre cause di esclusione dagli Isa.
Il saldo deve essere versato entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

I codici per i versamenti della cedolare secca, con modello F24, sono:

1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata;
1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione;
1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.