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La disciplina sulle distanze legali delle vedute non si applica alle opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, in quanto l’originario unico proprietario aveva il diritto di costituire in deroga al regime legale delle distanze, vere e proprie servitù a vantaggio e a carico delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, secondo lo schema della servitù per destinazione del padre di famiglia.

È il principio di diritto richiamato dalla Cassazione con la sentenza 17216/2020, di cui riportiamo un estratto.

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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ., sent. 18.8.2020,
n. 17216
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Fatti di causa
Il sig. E.R., proprietario di un appartamento al piano terreno di una villetta condominiale in Stintino, ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza della Corte di appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, che, riformando integralmente la sentenza del tribunale di Sassari, ha accolto la domanda dei proprietari dell’appartamento al primo piano della medesima villetta, sigg.ri F.F. e I.F., di arretramento – fino al rispetto della distanza di mt. 3 di cui al primo comma dell’articolo 907 c.c. – della tettoia che esso E.R. aveva realizzato, nel resede in sua esclusiva proprietà, in appoggio al muro comune della villetta.

La Corte territoriale ha motivato la propria decisione sul rilievo che la suddetta tettoia risultava collocata in violazione della distanza legale dalle vedute esercitate da due sovrastanti finestre dell’appartamento degli attori e sull’affermazione che, contrariamente a quanto sostenuto dal primo giudice, la disciplina delle distanze dalle vedute fissata dall’art. 907 c.c. non poteva ritenersi derogata dalla disciplina dei diritti condominiali dettata dall’art. 1102 c.c., non ricorrendo, nella specie, alcuna incompatibilità tra le due discipline.

Il ricorso per cassazione del sig. E.R. si articola in sette motivi.

I sigg.ri F.F. e I.F. hanno depositato controricorso;

(omissis)

Ragioni della decisione
I primi quattro motivi di ricorso ruotano tutti intorno alla questione della concreta sussistenza, in capo ai sigg.ri F.F. e I.F., del diritto di veduta per la cui tutela l’impugnata sentenza ha disposto l’arretramento della tettoia del ricorrente. Il quinto ed il sesto pongono la questione se, nella specie, trovi applicazione la disciplina di cui all’art. 907 c.c. o quella di cui all’articolo 1102 c.c .. Il settimo attinge la regolazione delle spese di lite disposta nell’impugnata sentenza.

(omissis)

Con il primo motivo, riferito all’articolo 360 n. 3 c.p.c., si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’ art. 907 c.c. in cui la Corte territoriale sarebbe incorsa tutelando, con l’ordine di arretramento della tettoia, un diritto di veduta la cui titolarità in capo ai sigg.ri F.F. e I.F. non aveva formato oggetto di accertamento.

Con il secondo e terzo motivo, entrambi riferiti all’articolo 360 n. 5 c.p.c., si denuncia l’ omesso esame circa il fatto che la tettoia era già esistente quando sigg.ri F.F. e I.F., nel 2002, acquistarono il loro appartamento, come risultante, sottolinea il ricorrente, dalle stesse fotografie da costoro prodotte per documentare lo stato dei luoghi al momento del loro acquisto; da tale fatto, argomenta il ricorrente, discenderebbe, per un verso, che i sigg.ri F.F. e I.F. non avrebbero mai acquistato il diritto di veduta tutelato dalla corte di appello o, specularmente, che esso ricorrente sarebbe titolare del diritto di tenere la tettoia a titolo di servitù, sorta per destinazione del padre di famiglia (secondo motivo); per altro verso, che il divieto di “fabbricare” a distanza inferiore a quella prevista dall’articolo 907 c.c. non sarebbe applicabile nella specie, ove non si discute di una nuova fabbrica ma dell’ampliamento di un’opera preesistente (terzo motivo).

Con il quarto motivo il ricorrente denuncia la nullità della sentenza o del procedimento in relazione all’art. 112 c.p.c., deducendo che la corte di appello avrebbe dovuto rilevare di ufficio l’esistenza del fatto impeditivo del diritto di veduta azionato in giudizio dai sigg.ri F.F e I.F. costituita dalla preesistenza della tettoia rispetto al loro acquisto.

I primi quattro motivi possono essere trattati congiuntamente perché in sostanza propongono la medesima censura, presentata secondo quattro diversi punti di vista. Il ricorrente lamenta che la corte territoriale abbia ordinato l’arretramento della tettoia (sostanzialmente realizzabile, in ragione del concreto stato dei luoghi, solo mediante l’integrale rimozione della stessa) nonostante il fatto, non controverso (si veda pag. 2 del controricorso, quintultimo rigo), che la tettoia di cui si discute sia stata realizzata in sostituzione di un’altra, più piccola, che esisteva già nel momento in cui i sigg.ri F.F. e I.F. acquistarono il loro immobile.

(omissis)

Tanto premesso, il Collegio osserva che è pacifico, perché lo si legge a pag. 4, primo capoverso, del controricorso che «i F.F, e I.F. hanno acquistato l’immobile da P. s.r.l., proprietaria dell’immobile sottostante, ora E.R., quando al più l’incannicciata del piano sottostante aveva una larghezza di appena 1,50 mt.»; la Corte territoriale, omettendo l’esame di tale risultanza processuale, ha dunque trascurato il principio che, in tema di condominio degli edifici, la disciplina sulle distanze legali delle vedute non si applica alle opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, atteso che, in tal caso, l’intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, operazioni che determinano, da un lato, il trasferimento della proprietà sulle parti comuni (art. 1117 c.c.) e l’insorgere del condominio, e, dall’altro lato, la costituzione, in deroga (od in contrasto) al regime legale delle distanze, di vere e proprie servitù a vantaggio e a carico delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, secondo lo schema della servitù per destinazione del padre di famiglia (cfr. Cass. 6923/15, Cass. 11287/18).

L’impugnata sentenza risulta pertanto affetta dai vizi denunciati con i primi quattro mezzi di ricorso, là dove dispone l’arretramento dell’intera tettoia del E.R., senza alcun accertamento in ordine al diritto di quest’ultimo di mantenere una tettoia di dimensioni corrispondenti a quelle della tettoia già esistente nel momento in cui i sigg.ri F.F. e I.F. acquistarono il loro appartamento.

(omissis)

L’impugnata sentenza va quindi cassata in relazione ai primi quattro motivi di ricorso, con rinvio alla Corte territoriale perché, nel pronunciarsi sulla domanda di rimozione della tettoia, esamini la circostanza se, alla data dell’acquisto dei sigg.ri F.F. e I.F., era già presente sull’area in proprietà E.R. una tettoia come rappresentata dalle fotografie in atti ed accerti se da tale circostanza sia derivato il diritto del sig. E.R. di mantenere sotto le finestre dei sigg.ri F.F, e I.F.una tettoia avente dimensioni e posizione corrispondenti a quelle della tettoia raffigurata in dette fotografie.

P.Q.M.
La Corte accoglie i primi quattro motivi di ricorso, rigetta il quinto ed il sesto e dichiara assorbito il settimo.

Cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivo accolti e rinvia alla Corte di appello di Cagliari, in diversa composizione, che regolerà anche le spese del giudizio di cassazione.