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[A cura di: Andrea Tolomelli – presidente nazionale Abiconf – www.abiconf.it] Il compenso dell’amministratore del condominio viene disciplinato nel nostro codice civile dagli articoli 1129, 14° comma c.c. e 1135, 1° comma c.c..

L’articolo 1129 c.c., comma quattordicesimo, figlio della legge di riforma dell’istituto del condominio (Legge 220/2012) prevede l’obbligo per l’amministratore di condominio di dettagliare analiticamente, a pena di nullità della nomina o del rinnovo, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
L’articolo 1135 c.c., primo comma, n° 1), rimasto nella sua versione originaria del 1942, stabilisce che, l’assemblea provvede in ordine alla delibera di nomina dell’amministratore ed all’eventuale suo compenso.
Orbene, dal combinato disposto di tali norme possiamo desumere che l’amministratore dettaglia il suo compenso e l’assemblea delibera in ordine allo stesso.

Di qui, è ormai consuetudine da parte degli amministratori di condominio stilare delle proposte ai condomini che prevedano ed elenchino tanto i compensi per le attività ordinarie quanto per quelle di natura straordinaria anche riferibili a lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio. Le attività dell’amministratore sono quelle previste dalla legge (ed in particolare le disposizioni contenute agli articoli 1117 e seguenti che caratterizzano l’istituto del condominio) e quanto non specificatamente previsto si considera normalmente ricompreso, salva la possibilità da parte dell’amministratore di provare di aver svolto attività extra e di aver diritto ad un ulteriore compenso.

I lavori straordinari
Tutto ciò premesso, ritengo non possa essere oggetto di discussione che, innanzi a lavori di manutenzione straordinaria dei beni comuni, l’amministratore di condominio sia chiamato a svolgere importanti ed ulteriori compiti rispetto alle attività per così dire di natura ordinaria e per questi ulteriori compiti debba essere remunerato nei termini indicati dalla propria offerta accettata all’atto della nomina e/o del rinnovo oppure in un’apposita delibera d’incarico.

Infatti, l’amministratore è tenuto alla stesura del contratto d’appalto e delle lettere d’incarico dei vari professionisti di natura tecnica e/o alla verifica che le clausole ivi contenute non dispongano condizioni sfavorevoli al condominio-committente, ovvero siano consone e non travalichino il mandato conferitogli in sede assembleare.
Lo stesso amministratore, al contempo, dovrà procedere al recupero dei fondi occorrenti per dare inizio ai lavori predisponendo appositi previsionali a copertura delle spese.
Vi sono poi tutte le incombenze per l’ottenimento dei benefici fiscali, eventuali piani di finanziamento ed operazioni connesse.
Al termine dei lavori, è poi lo stesso amministratore ad accettare l’opera ovvero a denunciare la presenza di vizi secondo la tempistica prevista dal contratto ovvero dalle norme settoriali.
I lavori del Super Eco Bonus, sono lavori di manutenzione straordinaria con “l’aggravante” di una complicata progettazione per l’analisi, comparazione e preparazione delle diverse offerte volte alla stesura del progetto finanziario stilato sulla proposta di sgravio fiscale.

La non detraibilità del compenso dell’amministratore
Come per tutti i lavori straordinari che interessano ed hanno interessato il condominio, anche per quelli di cui al Super Eco Bonus o Sisma Bonus, vi è la tematica della detraibilità fiscale da parte dei condomini, purtroppo, chiaramente esclusa dall’Agenzia delle Entrate in più interpelli e risposte a webinar di settore.

L’Agenzia delle Entrate ha sempre negato la possibilità di ricomprendere le spese per i compensi dell’amministratore nell’ambito delle “altre prestazioni professionali connesse” quali spese detraibili di cui alla Circolare 57/E del febbraio 1998, alla risoluzione 229/E del 18 agosto 2009 ed alle successive circolari specifiche dei provvedimenti attuativi i vari sgravi fiscali, quali le circolari 19/E del 8 luglio 2020 (si riferisce a pagina 321 alle prestazioni necessarie per la realizzazione degli interventi agevolati) e 24/E del 8 agosto 2020 (si riferisce alle spese professionali connesse, comunque richieste dal tipo di lavori – ad esempio l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, le spese preliminari di progettazione e ispezione e prospezione).

L’Agenzia delle Entrate in tali interpelli ha sempre escluso la detraibilità del compenso sulla base dell’affermazione che l’onorario straordinario dell’amministratore, oltre a non essere incluso tra le spese espressamente indicate, non può considerarsi strettamente inerente la realizzazione degli interventi di manutenzione e quindi non può godere dell’agevolazione fiscale, agendo l’amministratore di condominio nell’ambito di attività che rientrano nei suoi “compiti istituzionali.”

Incarico come responsabile dei lavori
Si è poi proposto il tema della detraibilità del compenso per l’assunzione dell’incarico di responsabile dei lavori da parte dell’amministratore di condominio.

L’Agenzia delle Entrate, in recenti interpelli ha ammesso la possibilità di portare in detrazione il compenso se specificatamente riconosciuto all’amministratore di condominio come responsabile dei lavori purché oggetto di fatturazione separata (dall’onorario riconosciutogli dai condomini per l’attività di amministratore), specificatamente indicato (quale responsabile dei lavori e frutto di delibera assembleare) in quanto, a parere dell’Agenzia, si andrebbe così a configurare una spesa strettamente correlata all’esecuzione delle opere agevolabili e riferibile ad una prestazione professionale che si discosta dai compiti che ricadono sugli amministratori di condominio.

Dubbi, perplessità e timori
Le risposte dall’Agenzia delle Entrate destano però alcune perplessità e timori.

Si pone, dunque, preliminalmente una necessaria digressione alla figura del responsabile dei lavori. Nell’ambito del Dlgs n° 81 del 2008, in materia di tutela della salute nei luoghi di lavoro, nei cantieri temporanei e mobili, il responsabile dei lavori è il soggetto che può essere indicato dal committente per svolgere i compiti ad esso attribuiti dal presente decreto (art. 89).

L’articolo 90 derubricato “del committente o del responsabile dei lavori”, prevede una serie di compiti indifferentemente del committente e del responsabile dei lavori volti a:

pianificazione delle fasi della lavorazione,
durata di realizzazione degli stessi,
nomina del coordinatore per la progettazione e per l’esecuzione dei lavori,
comunicazioni,
verifica dell’idoneità delle imprese affidatarie,
sospensione ed arresto dei lavori.
Ai sensi dell’articolo 93 il committente trova esonero da responsabilità limitatamente dall’incarico conferito al responsabile dei lavori.

Non sono previste particolari qualifiche o iscrizioni ad albi per l’assunzione dell’incarico di responsabile dei lavori pur trattandosi di un incarico prevalentemente di natura tecnica, che richiederebbe per una corretta gestione il possesso di conoscenze e capacità in materia di sicurezza sul lavoro specie nell’ambito dei cantieri edili.

Orbene, la normativa di cui al Dlgs 81/2008 è generale e non specificamente riferita al condominio negli edifici che ricordiamo essere un tipo di comproprietà ed entità priva di una sua personalità giuridica, dove i condòmini sono rappresentati dall’amministratore di condominio nell’ambito del contratto di mandato.

Spesso la giurisprudenza penale ha concluso nel ritenere l’amministratore del condominio il committente dei lavori affidati a terzi nel condominio e di qui addossandogli la posizione di garanzia generalmente in capo al committente con tutti i relativi obblighi e responsabilità anche derivanti dal Dlgs 81/2008 (Cassazione penale sez. IV, 02/02/2017, n.43452).

L’amministratore, per sfuggire a tali responsabilità, potrà richiedere che il condominio deliberi il conferimento dell’incarico di responsabile dei lavori ad un tecnico qualificato, semmai proprio sulla considerazione delle specifiche capacità professionali di quest’ultimo. Difatti, la delega è quanto più efficace ove riferita ad un soggetto che abbia comprovati titoli ed esperienza nel campo.

Ciò premesso, come suddetto, non ci si può esimere dall’esprimere perplessità, scaturenti dalla lettura dei pareri dell’Agenzia delle Entrate, sulla possibilità per l’amministratore di condominio, già di per sé rappresentante del committente, di assumere specificatamente anche l’incarico di responsabile dei lavori posto che, già la legge gli attribuisce in quanto legale rappresentante del committente analoghe responsabilità eventualmente derogabili, per l’appunto con la nomina di un responsabile dei lavori. E ciò, soprattutto facendo riferimento all’eventualità dell’incarico di responsabile dei lavori di cui alla legge 81/2008, da un lato, e dall’altro dal fatto che le prestazioni professionali per essere detraibili fiscalmente devono essere strettamente correlate al lavoro (e quindi ci viene da osservare, distinte dalla qualifica di committente).

Sul punto, la stessa Agenzia delle Entrate ha paventato alcuni dubbi sul fatto che l’amministratore possa verosimilmente rivestire contemporaneamente entrambi i ruoli, pur non affrontando la questione in quanto non squisitamente di natura tributaria.

Ove si ritenga possibile la concentrazione delle qualifiche di legale rappresentante del committente e responsabile dei lavori sull’amministratore di condominio, quanto alle spese, affinché queste possano portarsi in detrazione sarà necessario, stante gli interpelli richiamati, che le stesse siano oggetto di una separata fatturazione (e pertanto dovrebbero sussistere specifici addebiti ai condòmini per l’attività professionale di amministratore di condominio) ed a seguito di specifica e distinta prestazione professionale.

Amministratore e competenze tecniche
Se potrà facilmente dimostrarsi che l’amministratore di condominio che possiede anche le qualità di tecnico iscritto ad un albo o ad un collegio (geometra, perito, ingegnere o architetto) andrà ad espletare una specifica attività professionale quale responsabile dei lavori nell’interesse del condominio (in presenza di specifica delibera), non sarà altrettanto così tabulare rispetto generalmente all’amministratore di condominio professionista riconosciuto tale solo a seguito della legge 4/2013 che ha introdotto nelle attività professionali anche quelle che non prevedono l’iscrizione ad albi o collegi professionali.

L’amministratore di condominio non deve, di per sé, avere specifiche conoscenze in materia di sicurezza e gestione dei cantieri edili salvo le generali conoscenze del datore di lavoro e sulla sicurezza dei luoghi ed impianti. A tal proposito il decreto formazione del Ministero della Giustizia n° 140/2014 in materia di contenuto dei corsi professionali per amministratori di condominio fa accenno alla sicurezza degli edifici e degli impianti alla manutenzione delle parti comuni ed al contratto d’appalto, senza con ciò poter configurare specifiche competenze tali da caratterizzare la figura professionale al pari dei tecnici iscritti ad un albo per quanto alla sicurezza sul lavoro ed organizzazione del cantiere.

L’amministratore potrebbe, comunque, provare di avere acquisito specifiche competenze nell’ambito di corsi professionali “ad hoc”. Rimane il fatto che tale attività sarebbe comunque esercitata solo per i condomini amministrati e così si potrebbe facilmente argomentare che la stessa è funzionale e conseguente all’incarico di amministrazione non potendosi così separare dalla medesima.

Quali conclusioni
In conclusione occorre proporre due considerazioni:

Vanno anzitutto considerate le gravose responsabilità (civili, penali e fiscali) nelle quali l’amministratore di condominio incorre nel caso di lavori straordinari e soprattutto così importanti quali quelli agevolati fiscalmente dal Super Eco Bonus 110% o Sisma Bonus; responsabilità che si vengono ad accentuare notevolmente nel caso non sia nominato un soggetto qualificato come responsabile dei lavori oppure l’amministratore stesso richieda ed ottenga un espresso incarico a titolo oneroso quale responsabile dei lavori. Tale considerazione prescinde ovviamente da qualsiasi considerazione in ordine alla detraibilità fiscale o meno dei relativi compensi.
Dato che, nell’ambito dell’istituto del condominio, l’amministratore svolge un ruolo fondamentale per l’ottenimento degli sgravi fiscali da parte dei condòmini e pertanto quale professionista, la propria parcella dovrebbe essere detratta al pari delle altre spese professionali detraibili connesse e richieste dal tipo di intervento e ciò indipendentemente dalla considerazione più volte espressa dall’Agenzia delle Entrate che l’amministratore di condominio riveste l’incarico di rappresentante del committente. Anzi, si dovrebbe considerare il fatto che necessariamente i condomini, quando sono più di otto, devono essere rappresentati da un amministratore di condominio (ex art. 1129, primo comma c.c.) il quale dovrà svolgere tutte le incombenze necessarie all’appalto dei lavori ed all’ottenimento dei benefici fiscali connessi alla ristrutturazione dell’immobile. Ed anche nei casi siano meno di otto, difficilmente i condòmini saranno in grado di coordinarsi per la gestione di tutte le incombenze necessarie e conseguenti.
Sarebbe, dunque, auspicabile che l’Agenzia delle Entrate rivedesse il proprio orientamento attraverso un generale ripensamento sulla particolarità dell’istituto del condominio e della necessità di specifiche prestazioni professionali dell’amministratore di condominio che esulano dalle ordinarie competenze. Come pure sarebbe altrettanto auspicabile una specifica previsione legislativa in ordine all’inclusione di tali onorari nell’ambito delle spese professionali detraibili.