Chi paga la ditta di lavori quando l’efficientamento energetico interessa una sola facciata dell’edificio?
Viene sempre più apprezzata, in ambito condominiale, l’utilità del cappotto termico, in grado di abbattere drasticamente le spese di riscaldamento degli appartamenti. I lavori godono ormai di sostanziose agevolazioni fiscali che rendono la spesa non solo sopportabile ma anche conveniente da un punto di vista economico.
Come sempre però, all’interno dei condomini, si pone il problema della corretta ripartizione della spesa per il cappotto termico, specie quando questo viene installato solo su una facciata dell’edificio, quella più esposta al freddo e alle intemperie climatiche.
Chi deve pagare i costi dei lavori di efficientamento energetico? I condomini che affacciano su tale lato dello stabile, essendo i diretti beneficiati dagli interventi, o tutti quanti? La questione è stata di recente affrontata dalla giurisprudenza. In particolare, la Corte di Appello dell’Aquila [1] ha avuto modo di giudicare su una delibera condominiale che aveva addossato gli importi per i lavori straordinari solo sui titolari degli immobili beneficiati dall’isolamento. I giudici di appello hanno così chiarito i criteri di ripartizione della spesa per il cappotto termico in condominio. Ecco qual è la sintesi della sentenza.
Lavori su una facciata del palazzo: chi paga?
Partiamo da un concetto base che servirà per meglio affrontare e comprendere il problema: chi deve partecipare ai lavori di manutenzione straordinaria che riguardano una sola facciata del palazzo condominiale?
Le facciate fanno parte dei beni comuni dell’edificio. Lo stabilisce espressamente l’articolo 1117 del Codice civile che le cita espressamente al numero 1). Ogni singola facciata quindi appartiene a tutti i condomini che abitano all’interno dello stabile, anche di quelli che hanno l’affaccio su un altro lato del palazzo. E questo perché le pareti verticali svolgono un’utilità per tutti i condomini indistintamente, riparando gli appartamenti dagli agenti atmosferici. Senza contare il fatto che la facciata ha un indubbio valore estetico che si riflette anche sul valore delle proprietà individuali.
Ecco perché, quando si tratta di rifare una specifica facciata del palazzo o le parti comuni dei balconi, la spesa deve essere ripartita tra tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi, anche tra quelli non interessati ai lavori perché la rispettiva unità immobiliare è collocata in un’altra sezione dello stabile.
Ripartizione spese cappotto termico su una sola facciata
Il principio appena enunciato è valido anche quando i lavori straordinari riguardano l’installazione (o il rifacimento) del cappotto termico su una sola facciata dell’edificio condominiale.
Allorquando si decida di proteggere con il cappotto termico solo una parte dell’edificio condominiale e, precisamente, quella più esposta all’azione degli agenti atmosferici attraverso l’isolamento delle superfici a sbalzo di alcuni appartamenti del fabbricato (i sottobalconi), l’intervento riguarda comunque parti comuni a tutti i condomini.
Tale tipo di attività, garantendo l’isolamento termico e il risparmio energetico generale, è finalizzata a preservare l’intero stabile comportando quindi un vantaggio per tutti i condomini, non solo di quelli il cui immobile confina con la facciata in questione. Di conseguenza, la relativa spesa dev’essere ripartita tra tutti i condòmini secondo i rispettivi millesimi per come indicati nella tabella allegata al regolamento condominiale.
Lo stesso ragionamento deve essere seguito per i gocciolatoi, anche se ubicati fisicamente in prossimità di alcune unità immobiliari. Questi infatti servono ad allontanare l’acqua piovana che scorre sulle superfici orizzontali dell’intero fabbricato, impedendo i fenomeni erosivi sulla facciata dello stabile condominiale. Perciò, anch’essi concorrono ad evitare fenomeni di ristagno e a preservare l’integrità architettonica dell’intero palazzo e le spese afferenti alla loro conservazione e/o ricostruzione dovranno essere ripartite tra tutti i condòmini secondo i rispettivi millesimi.
Può l’assemblea di condominio ripartire le spese del cappotto termico in modo diverso?
Una volta stabilito che la spesa relativa al cappotto termico va, per legge, ripartita tra tutti i condomini, anche quelli titolari di appartamenti che non confinano con la facciata interessata ai lavori, è opportuno verificare se una diversa volontà dell’assemblea possa derogare a tale principio. In altri termini, può una delibera addossare le spese solo su alcuni condomini e non su tutti gli altri? La risposta fornita dalla Cassazione è negativa [2], a meno che tale delibera non venga approvata all’unanimità. Secondo la giurisprudenza, infatti, sono nulle e non annullabili, in quanto viziate da eccesso di potere, le delibere assembleari che vengono adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese.