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IL MIO 110% RISPONDE


Il limite di spesa vale per ciascuna unità immobiliare


DEMOLIZIONE 


E ACCORPAMENTO


Quesito


Un contribuente è proprietario di un terreno su cui insistono due immobili. Uno è un’autorimessa ed è accatastato come C/6 e l’altro un magazzino, accatastato come C/2. Nell’ambito di un intervento di ristrutturazione con realizzazione di interventi antisismici agevolabili secondo le disposizioni dell’art. 119 dl Rilancio si prevede la demolizione delle due unità immobiliari, con ricostruzione di una abitazione iscritta a catasto nella categoria A/3.


Qual è il limite di spesa da considerare? 96.000,00 per ciascuna unità immobiliare o 96.000,00 in totale?


Risposta


La fattispecie rappresentata dal lettore è stato oggetto di diversi chiarimenti da parte dell’Agenzia delle entrate che, da ultimo nella risposta ad interpello n. 17/2021, ha affrontato il tema degli interventi comportanti demolizione e ricostruzione di più unità immobiliari distintamente accatastate al fine di realizzare un unico immobile. Nel citato documento di prassi l’amministrazione finanziaria ha affrontato il tema degli interventi antisismici comportanti demolizione di due unità, rispettivamente iscritte nella categoria catastale C/2 e F/2, con ricostruzione di un unico immobile di categoria A/3, ribadendo un principio già stabilito per gli interventi di ristrutturazione edilizia a norma del quale «ai fini dell’individuazione dei limiti di spesa nel caso in cui gli interventi comportino l’accorpamento di più unità immobiliari o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori». Tale posizione costituisce, invero, un punto fermo dell’amministrazione finanziaria. In particolare, analoga conclusione è contenuta nella circolare n. 30 del 22 dicembre 2020, dove è stato affermato che «va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi (…). Pertanto, ad esempio, nel caso in cui si realizza un intervento di demolizione e di ricostruzione agevolabile sia ai fini dell’ecobonus che del sismabonus, per il calcolo del limite di spesa ammissibile al Superbonus si considera il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori». In conclusione, alla luce di quanto precede, il limite di spesa da considerare sarà di € 96.000 per ciascuna unità immobiliare.


Si ricorda infine che l’agevolazione in commento spetta a condizione che dal provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti il cambio di destinazione d’uso degli immobili in origine non abitativi.


PERTINENZA 


DELLA PRIMA CASA


Quesito


Alla luce dei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle entrate con la circolare 30/2020, è possibile effettuare un intervento di riqualificazione energetica e adozione di misure antisismiche su un immobile (con strutture orizzontali in calcestruzzo-legno e strutture verticali e di copertura in legno) censito al Nceu come C/6, classe 3, che rappresenta una pertinenza dell’abitazione principale. 


Risposta 


La risposta è affermativa. In tal senso, infatti, la circolare n. 30/E del 2020, stabilisce che «In linea con la prassi in materia di agevolazioni fiscali per interventi di recupero di cui all’articolo 16-bis del Tuir, come chiarito con la circolare n. 24/E del 2020, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (interventi «trainanti») nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (interventi «trainati») realizzati, tra l’altro: 


− su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); 


− su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o 24 più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); 


− su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).


La citata circolare afferma inoltre che un intervento trainante può essere eseguito anche su una pertinenza e beneficiare del Superbonus indipendentemente dalla circostanza che l’intervento interessi anche il relativo edificio residenziale principale, purché l’intervento sia effettuato nel rispetto di tutti i requisiti stabiliti dall’articolo 119 del decreto Rilancio.