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IL MIO 110% RISPONDE

Condomini, senza fondo speciale la delibera è a rischio


FONDO SPECIALE 


CONDOMINIALE E 110%


Quesito


Gli interventi e i lavori realizzati tramite l’agevolazione da Superbonus, diretti a riqualificare energeticamente l’edificio, rientrano nel perimetro dei lavori straordinari sia per l’entità della spesa che per la natura degli stessi.


L’articolo 1135 del codice civile statuisce che l’assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.


La norma in questione si colloca in un contesto temporale nel quale non era previsto lo sconto in fattura o la cessione del credito, poi introdotti dall’art. 121 del dl 34/2020 (c.d. decreto Rilancio). Antecedentemente all’attuale quadro normativo, infatti, in corrispondenza dell’effettuazione dei «lavori di manutenzione straordinaria e innovazioni», il condominio poteva esclusivamente effettuare il pagamento. Il legislatore, con la costituzione del fondo speciale, ha voluto prevenire il rischio che il condominio sia privo dei relativi fondi per procedere a pagare quanto già deliberato. Il tenore letterale della norma è perentorio, atteso che il fondo è da considerarsi obbligatorio e la mancata costituzione dello stesso espone la delibera condominiale al rischio di nullità. 


Posto quanto sopra, con riferimento alla disciplina in materia di Superbonus, sorgono alcuni dubbi alla luce del fatto che lo stesso articolo 1135 del codice civile prevede che «(…) il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti». 


Il primo dubbio interpretativo concerne, in particolare, la circostanza che i lavori da realizzare, rientranti nei limiti di spesa normativamente previsti, siano oggetto di sconto in fattura. Nessun pagamento in tal caso è dovuto dal condominio. In tale fattispecie, è obbligatorio in ogni caso costituire il fondo speciale per l’intero importo dei lavori?


Di contro, se gli interventi da realizzare eccedono i limiti massimi previsti dalla relativa normativa, il condominio dovrà pagare ai fornitori le fatture i cui importi non rientrano nel beneficio fiscale del 110%. In tal caso, il fondo speciale deve essere costituito solo per gli importi eccedenti? 


Risposta


Sulla base di quanto disposto dall’art. 1135, primo comma, numero 4, del codice civile, come riformulato a mano della legge 11 dicembre 2012, n. 220, l’assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni costituendo obbligatoriamente un fondo speciale. Tale fondo deve essere di importo pari all’ammontare dei lavori; tuttavia, se i lavori sono eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.


In tema di obbligatorietà della costituzione del fondo speciale, si registrano in seno alla giurisprudenza di merito due differenti orientamenti: il primo ritiene necessario che le somme relative ai lavori da eseguire vengano interamente versate prima di poter iniziare le opere; il secondo propende per la tesi della costituzione del fondo speciale da un punto di vista strettamente contabile, al fine di separare la gestione straordinaria rispetto a quella ordinaria, garantendo, da un lato, maggior chiarezza a vantaggio dei creditori e, dall’altro, scongiurando il rischio di «bloccare» l’inizio dei lavori.


In considerazione, dunque, del carattere imperativo dell’art. 1135, primo comma, numero 4, del codice civile e considerate le peculiarità dell’agevolazione da Superbonus, consiste, si consiglia (i) di costituire il fondo speciale, da un punto di vista meramente contabile, ai fini sopra rappresentati, qualora i lavori rientrino nei limiti di spesa agevolabili e ci si avvalga dello sconto in fattura, mentre (ii) di costituire materialmente il fondo, per l’importo eccedente, qualora i lavori superino i limiti di spesa previsti.


A ciò si aggiunga che la mancata costituzione del fondo potrebbe prestare il fianco all’impugnazione della delibera di approvazione dei lavori da parte del condomino assente, dissenziente, ovvero astenuto.


Vero è, infatti, che la disposizione contenuta nell’ambito dell’art. 121 è successiva rispetto all’art. 1135 ed alla ratio ad esso sottesa, ma è altrettanto vero che, in assenza di eventuali interventi dell’Amministrazione Finanziaria sul tema, che tuttavia potrebbe essere debitamente interpellata, la disposizione di riferimento non è considerata bypassabile.


fonte italiaoggi