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Se l’amministratore non convoca l’erede

Erede non riceve le convocazioni dall’amministratore: deve pagare le quote condominiali?

Ipotizziamo il caso di una persona che, avendo ottenuto in eredità un appartamento, riceva dal condominio un decreto ingiuntivo per il pagamento delle quote millesimali da lui mai versate. Nel tentare di appigliarsi a qualche cavillo legale, l’erede contesta di non essere mai stato convocato dall’amministratore alle varie riunioni di condominio; in tal modo, non è stato messo nella condizione di votare in merito all’approvazione delle spese e dei bilanci successivi al decesso del precedente proprietario. Pertanto, a fronte della nullità delle relative delibere, sarebbe nulla anche ogni richiesta di pagamento nei suoi confronti. È corretto questo discorso? Cosa fare se l’amministratore non convoca l’erede?

A fornire un importante chiarimento in merito è stato il tribunale di La Spezia con una recente sentenza [1]. Il giudice ligure ha chiarito cosa deve fare l’amministratore di condominio nel momento in cui muore uno dei condomini e come deve comportarsi nei confronti dei relativi eredi: a chi compete fare le ricerche per identificare questi ultimi e come bisogna procedere quando invece non è nota la loro identità? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Omesso avviso di convocazione in assemblea
Partiamo dal punto principale della questione: in caso di omessa convocazione in assemblea nei confronti di un condomino, la delibera è annullabile solo su istanza di quest’ultimo (non avendo gli altri alcuna legittimazione ad agire per invalidare la delibera).

Per fare annullare la delibera, il condomino non avvisato deve rivolgersi al tribunale entro 30 giorni da quando ne ha avuto notizia (ad esempio, da quando l’amministratore gli ha comunicato il verbale dell’assemblea). Anche se questi è venuto a conoscenza della riunione in altri modi (ad esempio, tramite voci di corridoio), i 30 giorni iniziano a decorrere solo dalla trasmissione ufficiale del verbale.

Cosa succede se muore un condomino?
Alla morte del proprietario dell’appartamento, gli succedono i suoi eredi, o meglio coloro che accettano l’eredità. In presenza di più soggetti, si forma ciò che tecnicamente viene definita una «comunione ereditaria», ossia una comproprietà sull’immobile per quote. L’amministratore deve quindi inviare a tutti i coeredi gli avvisi di convocazione per l’assemblea e le richieste di pagamento delle quote condominiali, non essendo sufficiente la comunicazione indirizzata a uno solo di essi.

Potrebbe però succedere che l’amministratore di condominio non venga informato dell’apertura della successione e dell’identità di tutti gli eredi; in ragione di ciò, le convocazioni in assemblea potrebbero non giungere al destinatario e i relativi avvisi delle raccomandate giacere nella buca delle lettere del defunto.

Si ricorda a riguardo che la convocazione in assemblea deve essere fatta, rigorosamente 5 giorni prima della delibera, con raccomandata a.r., con fax, con posta elettronica certificata o con consegna a mani. Ogni altra forma – ad esempio, l’email semplice o l’avviso imbucato nella cassetta delle lettere – è invalida.

Si pone allora il problema di stabilire se spetti all’amministratore fare le ricerche per individuare gli eredi o se, invece, sia compito di questi ultimi palesarsi all’amministratore per ricevere le convocazioni. Il tribunale di La Spezia ricorda che la soluzione prevista dalla legge è quest’ultima.

Come fa l’amministratore a sapere i nomi degli eredi di un appartamento?
L’amministratore venuto a conoscenza del decesso di un condomino, non è tenuto ad inviare avvisi di convocazione assembleare all’erede finché questo non gli manifesti la sua qualità. Non spetta infatti a lui eseguire le indagini per accertare se la successione apertasi a seguito del decesso sia legittima o testamentaria, chi siano i chiamati e se questi abbiano accettato o meno l’eredità; e ciò a maggior ragione se la qualifica di erede non risulti da atti pubblici idonei. Spetta invece agli eredi comunicare all’amministratore la successione e il loro subentro nella proprietà dell’immobile. In assenza di tale adempimento, gli avvisi di convocazione in assemblea possono essere indirizzati al vecchio proprietario defunto nel luogo del suo ultimo domicilio. Con la conseguenza che, anche in caso di mancata partecipazione da parte degli eredi alle assemblee di approvazione dei bilanci, le richieste di pagamento delle quote condominiali sono legittime e vanno adempiute.

Diversamente da quanto si affermava in passato, ormai la giurisprudenza ritiene che sia onere dell’erede comunicare all’amministratore il decesso del condomino e l’accettazione dell’eredità, con assunzione in capo a sé dei connessi diritti ed obblighi.

Di conseguenza, come già chiarito anche dalla Cassazione [2], il capo condomino che sia a conoscenza del decesso, finché gli eredi non gli si manifestino, non sarà tenuto a particolari ricerche né all’invio di avvisi di riunioni assembleari.

In sintesi, non spetta all’amministratore, seppure sia a conoscenza della morte di un condomino, effettuare ricerche per accertare l’identità degli eredi e se questi abbiano effettivamente accettato l’eredità.

fonte laleggepertutti