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Sulla nozione di pari uso della cosa comune: il punto della Cassazione
Quotidiano Del Condominio

A cura di: Avv. Giuseppina Maria Rosaria Sgrò

Il proprietario di vani terranei di un edificio in condominio non può eseguire modificazioni della pavimentazione e dell’arredo del marciapiede condominiale in corrispondenza dell’accesso al suo locale per permetterne l’attraversamento con autovetture, ove da detta utilizzazione della cosa comune risulti alterata la destinazione e sia impedito agli altri condòmini di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Ciò è quanto affermato dalla Suprema Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 11870 del 6 maggio 2021.

Nella vicenda in esame, una società proprietaria di un appartamento a uso ufficio e di un terrazzo di uso esclusivo, posto a piano terra di un condominio e destinato a parcheggio, veniva autorizzata dal Comune ad aprire un passo carrabile, necessario per il transito dei veicoli, previa esecuzione di alcune opere necessarie ad adeguare la quota del marciapiede condominiale al livello stradale e all’eliminazione dei vasi posti a ornamento e delimitazione del marciapiede stesso.

Il condominio, esprimendo parere contrario, riteneva che gli interventi in questione costituissero innovazioni vietate ai sensi dell’art. 1102 c.c.

Per questa ragione la società citava in giudizio il condominio lamentando:

l’erronea applicazione dell’art. 1120 c.c. e la violazione degli artt. 1102 e 1122 c.c., in ordine al diniego all’apertura del passo carrabile, che non costituiva un’innovazione, bensì una modificazione finalizzata alla migliore utilizzazione della cosa comune;
l’inopponibilità del regolamento condominiale alla società;
l’illegittimità della delibera, per aver invitato la condòmina a ripristinare la destinazione d’uso precedente;
l’assenza di legittimazione del condominio rispetto all’area utilizzata come marciapiede e adiacente al terrazzo della società.
Il giudice di prime cure respingeva la domanda della società ritenendo che i lavori da eseguire costituissero un’innovazione rispetto alla destinazione della cosa comune ed al diritto al pari di ciascun condòmino, e che il regolamento condominiale fosse opponibile alla società, poiché trascritto.

La sentenza del Tribunale veniva confermata dalla Corte d’Appello.
A questo punto, il caso approdava in Cassazione, davanti alla quale la società lamentava il fatto che il giudice di merito avesse erroneamente ritenuto che i lavori autorizzati dal Comune fossero illegittimi ex art. 1102 c.c., poiché suscettibili di mutare “l’attuale destinazione dei luoghi comuni a marciapiede che, per sua natura, ha come funzione tipica quella di consentire il sicuro transito pedonale dei condomini”.

Secondo il Tribunale Supremo, “la nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l’art. 1102 c.c., seppur non vada intesa nel senso di uso identico e contemporaneo (dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione), implica, tuttavia, la condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione”.

Inoltre, l’accertamento del superamento dei limiti imposti dall’art. 1102 c.c. al condòmino, che si assuma abbia alterato, nell’utilizzo della cosa comune, la destinazione della stessa, ricollegandosi all’entità e alla qualità dell’incidenza del nuovo uso, spetta al giudice di merito e, come tale, non è censurabile in sede di legittimità per violazione di norme di diritto.