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Nomina dell’amministratore sprovvisto dei requisiti
Redazione25 maggio 2022Edit this post

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La legge di riforma della disciplina del condominio, 11 dicembre 2012 n. 220, ha innovato notevolmente la figura dell’amministratore, stabilendo nuove regole in merito soprattutto alla nomina e al rinnovo dell’incarico. Più rigorosi sono, infatti, i requisiti richiesti per la nomina.
L’articolo 71 bis delle Disposizioni di attuazione del codice civile e disposizioni transitorie prevede ora cinque requisiti di “onorabilità” (dalla lettera a alla lettera e) e due requisiti di “professionalità” (lettere g ed f) che il candidato alla nomina deve possedere per svolgere l’incarico di amministratore condominiale, con la precisazione che i requisiti di “professionalità” (diploma scolastico di secondo grado ed obbligo di formazione iniziale e di formazione periodica) non sono richiesti soltanto nella fattispecie in cui l’amministratore sia nominato tra i condòmini dello stabile.
È inoltre, espressamente prevista la possibilità che l’incarico di amministratore di condominio venga svolto anche da società. In questa ipotesi è specificato che i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.
La norma sopra citata ha natura di ordine pubblico, in quanto si fonda sul fatto che la stessa è posta a tutela di interessi generali della collettività ed in particolare del consumatore. Ciò ancor più alla luce della Legge n. 4/2013 che riguarda anche la professione di amministratore di condominio. Del resto i requisiti richiesti dall’art. 71 bis disp. att. c.c. sono similari a quelli prescritti per l’esercizio di altre professioni, anche ordinistiche.
Si tratta di una norma di ordine pubblico, in quanto ha carattere imperativo ed inderogabile, indipendentemente dal richiamo da parte dell’art. 72 disp. att. c.c.. La mancanza, sin dall’atto di nomina, dei requisiti di cui all’art. 71 bis disp. att. c.c., pertanto, comporta la nullità della deliberazione di nomina e quindi dell’incarico, che, ai sensi dell’ art 1129 c.c., è un contratto di mandato. Tale nullità può essere eccepita da chiunque vi abbia interesse in qualsiasi tempo. Una prima conseguenza della nullità della nomina è che l’amministratore sprovvisto dei requisiti sopra indicati non può agire nei confronti del condominio con l’azione contrattuale per conseguire il compenso relativo all’attività espletata. Conseguenze rilevanti si hanno anche con riferimento ai contratti conclusi dall’amministratore, quale falsus procurator, essendo gli stessi inefficaci e, quindi, incapaci di produrre alcun valido effetto in capo al condominio. Ne consegue l’obbligo di dover risarcire i danni subiti dai condòmini, nonché il danno causato al terzo contraente in considerazione dell’incolpevole affidamento inerente ai poteri dell’amministratore e, quindi, alla validità del contratto stipulato.
Nel caso vengano meno i requisiti di onorabilità, per esempio per una condanna penale, l’amministratore decade immediatamente dalla carica e ciascun condomino può convocare l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore.